Этапы реализации заложенного имущества

Этапы реализации заложенного имущества

Этапы реализации заложенного имущества

Меню

– Новости – Этапы реализации заложенного имущества

На основании этих документов происходит внесение соответствующих изменений в Единый реестр прав, направленный на регистрацию недвижимого имущества.Публичные торги могут быть признаны несостоявшимися. Признание мероприятия несостоявшимся Публичные торги могут быть признаны несостоявшимися. Происходит это в следующих случаях:

  • На мероприятие явилось менее двух человек;
  • Не была осуществлена надбавка к заявленной начальной стоимости;
  • Победитель не внёс полную сумму оплаты в положенный срок;
  • Победитель отказался подписывать протокол о результатах процедуры.

Если мероприятие признано несостоявшимся, кредитору предлагается залоговое имущество по начальной стоимости. Банковскому учреждению можно отказаться от подобного предложения. В этом случае проводится повторная процедура по реализации.

Порядок реализации заложенного имущества

Необходимо это для того, чтобы обеспечить профессиональное выполнение мероприятия. Начальная стоимость собственности может определяться двумя способами:

  • По договорённости кредитора и дебитора;
  • По судебному решению, на основании официальной оценочной экспертизы.

Средства от реализации залога направляются на погашение задолженности, а также покрытие издержек по организации продажи. В частности, требуется заплатить гонорар организаторам в объёме 3 % от вырученной суммы.
Если, после совершения всех выплат, остались средства, они направляются дебитору.

Реализация с баланса банка при наличии обременения Первые торги могут быть объявлены несостоявшимися. В этом случае проводится повторное мероприятие. Если и оно признано несостоявшимся, собственность предлагается кредитору по стоимости ниже на 25 % относительно начальной цены на первоначальных торгах.

Этапы и особенности реализации залога

При этом на залогодержателя возлагается обязанность возместить все издержки, понесенные в ходе восстановления должником своих нарушенных прав.

Статья 56. реализация заложенного имущества

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 — 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке. 3. В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами настоящего Федерального закона с последующим оформлением уступки данного права. 4. При принятии решения об обращении взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки в соответствии с пунктом 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, суд с согласия залогодателя и залогодержателя может установить, что такой земельный участок подлежит реализации на аукционе в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

(п.

Процедура продажи заложенного имущества

Важно Это выражается в своевременном страховании, надлежащем содержании и охраны от посягательств третьих лиц объекта недвижимости.

  • Любые сделки с недвижимостью, находящейся в залоге, возможны только с согласия залогодержателя.

Имеет значение тип недвижимости: продажа самостоятельного строительного объекта предполагает включение в залоговый договор и земельного участка, на котором он расположен. Если залогом выступает помещение, эта мера не обязательна. Причем при составлении закладной на земельный участок все сооружения, возведенные на этом участке, становятся предметом залога по умолчанию.

Множество споров вызывает положение ст. 446 ГПК РФ касательно единственного жилья должников. Между тем закон абсолютно однозначно определяет право кредитора на взыскание заложенного жилья, даже если оно является единственным, подходящим для проживания залогодателя и его семьи.

Процедура реализации залогового имущества

Реализация заложенного имущества через публичные торги и аукцион После внесения покупной цены в течение 3 дней, новый владелец заключает договор купли-продажи, а затем регистрирует недвижимость, как собственность. Торги могут быть признаны несостоявшимися, если:

  • участие примет меньше 2 покупателей;
  • организатор не сделает надбавку к начальной стоимости объекта;
  • покупатель не внесет в установленный срок покупную стоимость.

Когда первые торги объявляются несостоявшимися, у залогодержателя появляется возможность приобрести объект недвижимости по первоначальной стоимости. На повторных торгах он сможет это сделать по более низкой цене.

Если вторые и третьи торги не состоятся, то у кредитора будет возможность приобрести залог в размере 25% от начальной стоимости.

Если кредитор не воспользуется своим правом, то договор ипотеки прекратит свое существование.

59.реализация заложенного имущества

Внимание

От потенциальных покупателей потребуется внесение задатка в размере не менее 5% от стартовой цены товара.

  • Проведение торгов. При отсутствии покупателя процедура повторяется с уменьшением цены объекта залога. Если и в этот раз сделка не состоялась, кредитор может оставить нереализованный залог у себя.

Источник: https://auditinter.ru/etapy-realizatsii-zalozhennogo-imushhestva/

Реализация заложенного имущества через публичные торги и аукцион

Этапы реализации заложенного имущества

: 01 октября 2016

Реализация заложенного имущества – мера, предпринимая в том случае, если у дебитора образовалась большая задолженность, которую он не планирует покрывать. Процедура позволяет получить средства, необходимые для выплат по кредиту.

Это способ защиты прав кредитора, который несёт определённые риски при предоставлении средств заёмщику. Даже если они не будут возвращены, банковское учреждение получит деньги за счёт реализации собственности. Мера применяется не часто.

Большинство должников делает выплаты ещё на этапе предупреждения.

Способы реализации залогового имущества

Реализация заложенного имущества может проводиться различными способами. Выбор конкретного из них зависит от суммы задолженности, пунктов соглашения, предмета залога.

Добровольная реализация

Реализация в добровольном порядке предполагает, что продажа имущества должников будет осуществляться ими самими. Это наиболее выгодный вариант для дебиторов, так как он представляет собой возможность реализации собственности по рыночной стоимости. Однако продажа в добровольном порядке производится только при наличии следующих условий:

  • Имеется разрешение от кредитора;
  • Стоимость залога не превышает 30 000 рублей.

Поиск покупателей может осуществляться, как с участием банковского учреждения, так и без него. Цель процедуры заключается в том, что покупатель оплачивает предмет залога, и дебитор получает необходимую сумму средств для погашения задолженности.

Все расчёты по сделке купли выполняются с применением аккредитива, открытого в банковском учреждении, владеющем залогом.

Между кредитором и дебитором заключается договор, по которому должник демонстрирует свою готовность урегулировать конфликт путём продажи залога.

Если сделка купли выполняется с участием посредников (к примеру, принято решение продать собственность через риэлторов), договор с ними заключается залогодателем.

Реализация в процессе исполнительного производства — продажа на публичных торгах

Продажа залога в процессе исполнительного производства – стандартная процедура.

Перед этим мероприятием проводятся подготовительные действия, включая наложение ареста на собственность, вынесение судебного решения о реализации. Обязанности по проведению операции ложатся на судебных приставов.

Это довольно длительная процедура. От даты подачи искового заявления в судебный орган до того, как организуются первые торги, обычно проходит 1-2 года.

Реализация выполняется через публичные торги. Организовываться они могут только специализированными компаниями, имеющими соответствующие поправки. Необходимо это для того, чтобы обеспечить профессиональное выполнение мероприятия.

Начальная стоимость собственности может определяться двумя способами:

  • По договорённости кредитора и дебитора;
  • По судебному решению, на основании официальной оценочной экспертизы.

Средства от реализации залога направляются на погашение задолженности, а также покрытие издержек по организации продажи. В частности, требуется заплатить гонорар организаторам в объёме 3 % от вырученной суммы.

Если, после совершения всех выплат, остались средства, они направляются дебитору.

Реализация с баланса банка при наличии обременения

Первые торги могут быть объявлены несостоявшимися. В этом случае проводится повторное мероприятие.

Если и оно признано несостоявшимся, собственность предлагается кредитору по стоимости ниже на 25 % относительно начальной цены на первоначальных торгах.

Заключается договор, на основании которого имущество переписывается на банковское учреждение в счёт погашения обязательств. Кредитор может отказаться от такой возможности. В этом случае объект освобождается от обременения, и передаётся дебитору.

Если кредитор принимает предложение, ему требуется оформить права собственности на имущество. На эту процедуру потребуется около 6 месяцев. После получения всех прав, банковское учреждение имеет право проводить сделки с собственностью, в том числе, сделки купли.

Однако данные операции могут быть значительно осложнены, если реализуемые объекты имеют обременение. К примеру, в квартире, которая передана банку, могут проживать люди. В этом случае имеется несколько выходов:

  • Предоставление значительной скидки на объект (как правило, её размер варьируется от 40 до 60%);
  • Можно заключить договор с коллекторскими агентствами, административными учреждениями, которые скупают жильё с обременением;
  • Можно оформить сделку купли с лицами, у которых не хватает средств на приобретение недвижимого имущества без подобных проблем;
  • Ещё один вариант – продажа недвижимого объекта родственникам лиц, проживающих в квартире.

Гонорар организаторов торгов составляет 3 % от вырученной суммы.

В любом случае, рассматриваемая процедура занимает довольно много времени. По этой причине не все кредиторы готовы принять подобный проблемный залог.

Порядок проведения процедуры

Порядок реализации залогового имущества определяется исходя из того, как именно производится процедура – через судебный орган или в несудебном порядке. Каждое из мероприятий имеет свои особенности.

Реализация в судебном порядке: этапы, оформление договора купли и продажи

Отвечает за осуществление процедуры судебный пристав. Реализация производится через публичные торги. Для проведения процедуры потребуется, в обязательном порядке, судебное решение. Публичные торги выполняются ФСС по месту нахождения залогового объекта. Рассмотрим порядок мероприятия:

  1. Должнику направляется претензия от банковского учреждения. В ней прописывается объём задолженности, сроки для её погашения, а также пункт, который уведомит дебитора о намерении кредитора обратиться в суд;
  2. Если должник не исполняет своих обязательств, кредитором направляется иск в судебный орган;
  3. Если дело получает положительное решение, ответственность за мероприятие возлагается на судебных приставов. Они должны направить заявку на проведение реализации специализированным организациям;
  4. За 10 дней до даты, на которую назначены публичные торги, об их проведении уведомляется должник;
  5. Не ранее месяца, но не позднее 10 дней до начала необходимо разместить в СМИ сообщение о том, что планируются публичные мероприятия по реализации залоговой собственности, в которых можно принять участие любому желающему. В сообщении требуется указать время и дату проведения процедур, а также характеристики залогового имущества, заявленную начальную цену;
  6. Люди, желающие приобрести объекты, должны внести задаток в установленном размере. Он не должен быть больше 5 % от начальной стоимости;
  7. Победителем назначается лицо, которое предложило наибольшую стоимость. С ним заключается договор о результатах мероприятия. Если лицо отказывается его подписывать, оно не получает никаких прав на приобретённую собственность;
  8. Победитель обязан внести полную оплату за приобретённое имущество. Внесённый задаток также идёт в ход оплаты. Для этого предоставляются определённые сроки – пять суток с момента окончания мероприятия по реализации;
  9. Заключается договор купли, а также протокол о результатах. На основании этих документов происходит внесение соответствующих изменений в Единый реестр прав, направленный на регистрацию недвижимого имущества.

Публичные торги могут быть признаны несостоявшимися.

Публичные торги могут быть признаны несостоявшимися. Происходит это в следующих случаях:

  • На мероприятие явилось менее двух человек;
  • Не была осуществлена надбавка к заявленной начальной стоимости;
  • Победитель не внёс полную сумму оплаты в положенный срок;
  • Победитель отказался подписывать протокол о результатах процедуры.

Если мероприятие признано несостоявшимся, кредитору предлагается залоговое имущество по начальной стоимости. Банковскому учреждению можно отказаться от подобного предложения. В этом случае проводится повторная процедура по реализации.

Можно ли продать имущество во внесудебном порядке?

Продажа залоговой собственности осуществляется только в ряде случаев. Её можно провести при наличии следующих условий:

  • Данная возможность прописана в сделке между сторонами;
  • Если имеется залог в виде недвижимого имущества, не являющегося единственным жильём дебитора.

Если дело происходит без обращения в суд, двумя сторонами могут быть определены сроки для её осуществления. Они должны быть вписаны в соответствующий договор.

При решении вопроса во внесудебном порядке организуется аукцион. Если сроки не установлены, аукцион по реализации осуществляется в разумный временной период. Проводится он по месту нахождения залогового объекта и является открытым.

Принять участие в мероприятии могут как физические, так и юридические лица. Главные условия – своевременная подача заявки на участие, а также предоставление документов согласно перечню, прописанному в извещении об организации мероприятия. От участников также потребуется внести задаток в срок, указанный организаторами.

Аукцион – мероприятие, в котором можно участвовать иностранным лицам. Однако, при этом, должны соблюдаться требования законодательства РФ.

Организатору необходимо опубликовать сообщение о том, что намечается аукцион, на следующих ресурсах:

  • Информационный портал власти субъекта РФ;
  • Периодическое издание.

Размещать сообщение можно в газетах, на телевидении. Все стороны дела заинтересованы в том, чтобы на аукцион явилось наибольшее количество покупателей. Это позволит выручить наибольшую сумму за залоговые объекты.

Аукцион проводится по своим правилам. Для заявления своей стоимости на объект участнику необходимо поднять карточку. Аукцион предполагает особые условия определения выигравшего лица. Им становится участник, последний поднявший карточку и предложивший наибольшую цену. После этого аукцион признаётся состоявшимся. Стоимость, предложенная победителем, вносится в соответствующий протокол.

Между организатором и победителем подписывается  договор купли, по которому происходит передача движимого или недвижимого имущества. Если лицо отказывается подписать договор, сделку купли можно считать несостоявшейся.

Признание процедуры несостоявшейся

Аукцион также может быть признан несостоявшимся. Происходит это в следующих случаях:

  • После того, как трижды была объявлена начальная стоимость, никто не поднял свои карточки участников;
  • На аукцион явилось менее двух покупателей;
  • Во время мероприятия были допущены нарушения.

Аукцион проводится по отличным от торгов правилам.

Полезная информация о решении ВС о прекращении залога путём продажи заложенного имущества в этом видео:

Мероприятия по реализации залоговой собственности являются довольно востребованными. С их помощью можно приобрести тот тип недвижимого имущества, на который ранее не хватало средств.

Для покупки недвижимого объекта или других вещей можно заполнить заявку на участие, предложить наибольшую цену. Если человек становится победителем, заключается договор.

 Он является основанием для передачи прав на объект новому владельцу.

Источник: https://dolgofa.com/zalojennoe-imuschestvo/realizacija-zalozhennogo-imushhestva.html

Особенности реализации залогового движимого и недвижимого имущества в банкротстве физлиц

Этапы реализации заложенного имущества

Процедура банкротства физических лиц предполагает прохождение должником двух основных этапов: этапа реализации имущества и реструктуризации задолженности. Залоговое имущество также подлежит реализации, но с учетом особого статуса залогового кредитора в деле о несостоятельности.

Какими правовыми нормами регулируется

Залоговое имущество выступает формой обеспечения оплаты задолженности по кредиту. Оно реализуется в случае неисполнения должником своих обязательств по ипотеке. К указанной процедуре можно прибегнуть, если остальные способы возврата долга не принесли результата.

Процесс реализации предмета залога регулируется положениями:

  1. Гражданского кодекса.
  2. ФЗ «О залоге» от 1992 года.
  3. ФЗ «Об ипотеке» от 1998 года.
  4. 127-ФЗ «О финансовой несостоятельности».

Продажей залогового имущества в делах о банкротства занимается управляющий.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Согласно законодательным нормам, залоговое имущество подвергается взысканию при соблюдении следующих условий: размер просрочки превысил 3 месяца, задолженность по залоговому кредиту превысила 5% от цены залога. Залогодержатель не может реализовать имущество самостоятельно в обход установленной процедуры.

Сведения о наличии залогового имущества должник в обязательном порядке представляет суду в момент подачи заявления на банкротство. В списке кредиторов гражданину следует прописать ФИО залогодержателей, местонахождение предмета залога, сведения о действующих закладных.

Особенности реализации залогового недвижимого имущества

Говоря о залоговом имуществе, обычно подразумевается именно недвижимость, которая была приобретена в ипотеку или стала залогом в рамках получения потребительского кредита. Это наиболее распространенный залог для оформления кредита, так как другое имущество не является ликвидным.

Недвижимость обладает некоторыми особенностями, связанными с их специфическим статусом, при оформлении залога. При передаче недвижимости в залог составляется специальный документ – закладная. Это ценная бумага, которая удостоверяет возможность передачи имущества третьим лицам и продажи при обращении взыскания.

Предмет залога продолжает находиться у залогодателя, но право на распоряжение им как собственника у него отсутствует. Любые сделки с недвижимостью допустимы только при согласии залогодержателя.

Если предметом залога выступает дом, то в закладную в обязательном порядке включается и земельный участок.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Граждане, которые проходят процедуру банкротства физлиц, имеют шансы сохранить принадлежащую им собственность, но с некоторыми особенностями.

В ГПК приведен перечень имущества, которое не может быть взыскано для направления его в конкурсную массу и последующей реализации на торгах.

Сам 127-ФЗ содержит отсылку на Гражданско-процессуальный кодекс при определении перечня имущества, на которое не распространяется взыскание. Здесь сказано, что на единственную квартиру не может быть наложено взыскание в рамках исполнительного производства или дела о банкротстве.

На залоговое имущество правила ГПК не распространяются и с ним должнику в любом случае придется расстаться, чтобы расплатиться по счетам с залогодержателем. Даже если речь идет о единственном жилье, которое было куплено в ипотеку, оно подлежит взысканию и последующей реализации. Судебная практика не на стороне должника: такая недвижимость будет изъята, даже если другого места для проживания у гражданина нет.

Многие должники в преддверии банкротства стремятся максимально полно избавиться от принадлежащего им имущества. Для этого они переписывают имущество на своих родственников и заключают договоры купли-продажи в отношении собственности. Управляющий может оспорить такие сделки, но удается это ему не всегда (он должен доказать факт причинения ущерба кредиторам).

Но с залоговой недвижимостью такая схема выведения имущества из конкурсной массы не работает. При нахождении квартиры в залоге у банка право собственности на нее ограничено. Физлицо не вправе ею свободно распоряжаться, пока не погасит задолженность перед банком.

Как можно избежать продажи ипотечной квартиры в ходе банкротства? Единственный вариант – не допускать возникновения задолженности. Можно попытаться договориться с банком-залогодержателем о заключении мирового соглашения и оформления графика реструктуризации.

До начала процедуры банкротства должник может предпринять попытки достичь договоренности с банком для самостоятельной продажи имущества по рыночной цене. Это может быть более выгодно, так как в ходе торгов не всегда удается продать собственность на рыночных условиях. По результатам продажи деньги поступят на счет залогодержателя, что позволяет получить снятие с имущества обременения. Если после продажи имущества и оплаты долга в пользу банка у гражданина остались свободные средства, то он может оставить их себе.

Есть еще один способ сохранить ипотечную квартиру по результатам банкротства: для этого нужно, чтобы банк-залогодержатель не включил свои требования в реестр кредиторов. Для этого должнику необходимо своевременно вносить ежемесячные платежи по ипотеке. В указанной ситуации другие кредиторы не смогут обратить взыскание на ипотечную недвижимость.

Особенности реализации залогового движимого имущества

Другой распространенный объект залога – автомобиль, который был приобретен в автокредит. Реализации авто в собственности физлица можно избежать, если ему удастся доказать, что он служит для получения основного дохода. Например, если должник занимается пассажироперевозками и работает на своем автомобиле.

Если у лица есть проблемный автокредит, по которому автомобиль является предметом залога, то избежать его реализации не получится, даже если должник зарабатывает на нем. Он подлежит взысканию и продаже на торгах.

Согласно положениям ст.

334-360 Гражданского кодекса, залогодатель не вправе отчуждать залог без согласия на это залогодержателя. В законе есть одна оговорка: если иное не предусмотрено договором.

Но в реальности договоры с прописанным правом заемщика на свободную продажу заложенного имущества не заключаются.

Если же, вопреки договору, должник продал заложенный автомобиль, то кредитор через суд может потребовать признания недействительной сделку купли-продажи или потребовать от должника досрочного погашения задолженности.

Порядок процедуры продажи

Залоговое имущество может быть реализовано двумя способами:

  1. В стандартном порядке.
  2. С использованием привилегий залогового кредитора.

Залогодержатель обладает преимуществом перед остальными кредиторами. Он имеет возможность досрочной реализации залога и погашения задолженности. Но также он по 127-ФЗ может избрать и другой вариант и погасить свои претензии на общих основаниях с другими кредиторами (то есть отказаться от своих привилегий). Второй вариант практикуется чаще.

Если залоговый кредитор отказался от привилегий, то он может участвовать на собраниях с правом голоса. При этом численность его устанавливается пропорционально размеру требований.

Регулирующая функция в деле о банкротстве принадлежит управляющему под контролем суда. Он предоставляет регулярные отчеты и всю необходимую кредиторам информацию о ходе дела о банкротстве.

Этапы процедуры

Если у собственника есть залоговая недвижимость или другое имущество, то оно продается в ходе этапа реализации вместе с другой собственностью (если иной порядок не был избран залогодержателем). Реализация происходит по общей схеме:

  1. Осуществляется оценка и определение минимальной стоимости залогового имущества с учетом рыночной цены на аналогичные объекты. В случае возникновения между участниками процесса разногласий по вопросу стоимости предмета залога они вправе привлечь к процедуре независимого оценщика. Расходы  на оценку несет должник.
  2. Управляющий назначает дату проведения торгов и публикует соответствующую информацию в открытом доступе. Ему необходимо провести торги в течение 2 месяцев с даты утверждения описи имущества.
  3. Торги проводятся в форме электронного аукциона. К участию в нем приглашаются все желающие, но обычно на условии внесения задатка (обеспечения заявки) в размере до 5% от стартовой цены контракта. Организатором торгов может стать управляющий или специализированная организация.
  4. Первоначально торги проводятся с шагом на повышение в размере 5-10% от стоимости залога. Победителем становится лицо, которое предложило самую высокую цену. Только если торги не состоялись, допускается выставить залог на торги повторно при условии снижения первоначальной цены на 10-30%. Если и второй этап не увенчался успехом, то управляющий вправе назначить процедуру с шагом на понижение.
  5. Вырученные средства от продажи имущества в залоге направляются кредиторам.
  6. Управляющий отчитывается перед судом о результатах этапа реализации.

В процессе распределения денежных средств, которые были выручены в результате залогового имущества, используются следующие правила:

  • 80% от вырученной суммы уйдет на реализацию предмета залога;
  • 15% – на удовлетворение обязательств перед кредиторами первой и второй очередей;
  • 5% – на погашение судебных расходов.

Если основанием для залогового соглашения выступает не кредитный договор, а залоговое соглашение, то пропорции распределяются следующим образом: 70%/20%/10% соответственно.

На практике может возникнуть ситуация, что в деле участвует несколько залогодержателей:

  1. В случае если в деле участвуют разные залогодержатели и разные предметы залога, то действует принцип: каждый из кредиторов получает средства от продажи имущества, в отношении которого он выступает залогодержателем.
  2. В деле участвуют разные залогодержатели на один предмет залога. В этом случае все будет зависеть от того, кто из них заключил договор залога первым. Если залогодержатели имеют равные позиции по срокам, то деньги распределяются между ними в равных долях. Если же после погашения обязательств перед первым по времени кредитором остались деньги, то остаток направляется второму.

Таким образом, заложенное имущество в любом случае будет реализовано в ходе процедуры финансовой несостоятельности. Ограничения ГПК на собственность в залоге (движимую и недвижимую) не распространяются. Имущество реализуется на общих основаниях.

Но залоговый кредитор может воспользоваться своей привилегией на досрочную продажу предмета залога и не участвовать в деле о несостоятельности. Но многие кредиторы предпочитают отказаться от привилегированного статуса и продолжать участие в процессе.

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/bankrotstvo/fizicheskix-lic/realizacia-imusestva-2.html

Реализация заложенного имущества

Правом удержания вещи обладает подрядчик (имеет право удерживать результат выполненной работы), перевозчик, хранитель, комиссионер и т.д. Если, несмотря на удержание кредитором вещи, должник не исполнил свое обязательство, кредитор вправе обратить взыскание на удерживаемую вещь.

При этом требования кредитора удовлетворяются из ее стоимости в порядке и объеме, которые предусмотрены для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Введенный в действие институт судебных приставов в значительной мере может улучшить и ускорить процесс реализации заложенного имущества.

В отличие от порядка обращения взыскания на заложенное имущество, который имеет существенные изменения в новом законодательстве, правила, регламентирующие порядок реализации заложенного имущества, изменились незначительно.

Между тем тенденция развития законодательства по этому важному этапу ипотеки, трагического для залогодателей – нуждающихся в жилище граждан, сохранена (Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Экономико – правовые вопросы сопровождения операций с недвижимостью. -20 с. // Деп. рук.

Реализация заложенного имущества через публичные торги и аукцион

Если обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется во внесудебном порядке, залогодержатель или нотариус, который производит обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном законодательством о нотариате, обязан направить залогодателю, известным им залогодержателям, а также должнику уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога.

Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество в целях удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) является неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Указанные третий и четвертый способы реализации могут применяться как в судебном, так и во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, но только при условии, что залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность.

При оформлении обеспеченного кредита юридические и физические лица чаще закладывают кредитору объекты недвижимости или автотранспорт, так же закладываться могут ценные бумаги и движимое имущество. В случае, когда заемщик перестает выполнять обязательства по погашению долга, Банк начинает процедуру реализации.

Если объекты не продаются, то Банк может сдавать недвижимость в аренду, получая доход от неликвидных и непрофильных активов.

Если сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования, разница возвращается залогодателю (п.3 ст.334 ГК РФ).

Если же сумма недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь своим преимущественным правом, основанном на залоге (п.3. ст. 334 ГК РФ).

Когда заложенное имущество продается на аукционе, функции организатора выполняет избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, действующая на основании договора с залогодержателем и выступающая от его или от своего имени. На аукционе разрешается продажа заложенного имущества в том случае, если он открытый. На закрытом же аукционе это допускается только в случаях, установленных законом.

Стороны вправе включить условие о внесудебном порядке обращения взыскания в договор залога. Соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество должно быть заключено в той же форме, что и договор залога этого имущества.

К числу основных нормативных правовых актов, регулирующих реализацию заложенного имущества, следует отнести ГК РФ и Закон об ипотеке. Однако такая позиция законодателя подвергается критике. Так, в письме Президента РФ от 28.07.

1997 содержится следующее положение: «В статьях 57 – 59 Закона определен порядок проведения публичных торгов по продаже заложенного имущества, хотя данный вид торгов достаточно подробно изложен в статьях 447 – 449 Гражданского кодекса.

Реализация заложенного имущества и прекращение залога

Лица, желающие принять в них участие, вносят судебному приставу-исполнителю сумму в размере 10% оценки строения. Купившему строение эта сумма впоследствии засчитывается в счет покупной цены, а остальным участникам возвращается немедленно после окончания торгов.

При установлении начальной продажной цены заложенного имущества для передачи его на повторные торги, судебному приставу-исполнителю необходимо учитывать следующее.

Так как за каждым кредитом стоит определенный риск для кредитора, то это вынуждает банк-кредитора требовать от предприятия-заемщика обеспечения кредита.

Процедура продажи заложенного имущества

Что касается возможности банков выкупать предмет залога, то здесь вопрос о специальной правоспособности банков уже был окончательно решен Президиумом ВАС РФ.

В заключение кратко остановимся на экономических условиях реализации заложенной недвижимости. Во-первых, продавая заложенное помещение, необходимо учитывать, что выиграть на такой сделке можно только в тех случаях, когда цены на недвижимость не изменялись или росли.

Залоговая стоимость имущества. Чтобы предприятию (или физическому лицу) получить кредит, необходимо знать, на какую стоимость следует предложить банку свое недвижимое имущество в залог. Банк в определении стоимости имущества, принимаемого в залог, исходит из требований, удовлетворяемых за счет заложенного имущества.

Этапы и особенности реализации залога

Так, например, в ипотечном кредитовании в качестве залога выступает объект недвижимости, в том числе земля.

Способы оценки стоимости залогового имущества. Требования к залоговому обеспечению. Расчет рыночной стоимости залога.

При заключении кредитного договора и договора об ипотеке стратегически более важно получить право на безвозмездное досрочное погашение кредита, нежели право на продажу недвижимого имущества, так как в этом случае у залогодателя появляется большее количество вариантов для отчуждения недвижимости.

Экспертная оценка залогового имущества предполагает расчет текущей рыночной стоимости, ведь понятие обеспеченности кредита напрямую зависит от качества предложенного заемщиком залога. Полноценное обеспечение будет соответствовать требованиям банка касательно финансовых аспектов сделки.

Выгоды кредитора от реализации залога

Требования банка (залогодержателя и кредитора) в большинстве случаев удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

По просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки (п. 2 ст. 350 ГК).

Так, заемщиком было заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения в виде комиссии за предоставление кредита и за его досрочное погашение. Истец сослался на то, что банк не имел права взимать комиссионное вознаграждение за досрочное погашение кредита.

Публичные торги — это не единственная форма реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание. Согласно п. п. 2 и 3 ст. 54 Закона об исполнительном производстве продажа имущества должника, за исключением недвижимого имущества, осуществляется специализированной организацией на комиссионных и иных договорных началах, предусмотренных федеральным законом.

Сразу оговоримся, что сделать это, скорее всего, не получится. Поэтому в качестве компромисса можно попробовать прописать сам механизм продажи предмета залога и предоставления взамен банку другого обеспечения. Это сделать вполне реально.

Для участия в торгах предоставляется заявка и вносится аванс. Информация об участниках, объектах (лотах), дате торгов и ценах публикуется в региональных средствах массовой информации, на сайте Росимущества, а также на сайте Федеральной службы судебных приставов. На первые торги банк предоставляет оценку недвижимости или иного имущества, эта цена является отправной.

Прежняя судебная практика не допускала установление цены отсечения

При этом, следует учитывать, что соглашением сторон о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное движимое имущество может быть предусмотрен иной порядок снижения цены в случае, если повторные торги были объявлены несостоявшимися. В этом случае, судебному приставу-исполнителю следует руководствовать положениями соглашения.

Источник: https://shadowgunlegends.ru/pravovye-stati/9628-yetapy-realizacii-zalozhennogo-imushhestva.html

Хранитель Права
Добавить комментарий