Покупка квартиры через подрядчика по договору займа

Нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика

Покупка квартиры через подрядчика по договору займа

Покупка квартиры у подрядчика несет в себе определенные риски и имеет ряд нюансов, которые напрямую связаны с особенностями предмета сделки – жилое помещение в строящемся доме. Покупателю предстоит обратить особое внимание на факторы, которые характерны только для долевого строительства жилья.

Покупка готовой квартиры

Подрядчик является обязательным участником строительства многоквартирных домов, с его помощью выполняют работы или происходит обеспечение строительными материалами. Расчет с подрядчиком может осуществляться заказчиком строительства следующими способами:

  1. денежными средствами;
  2. готовыми объектами – квартирами в построенном доме;
  3. правами на будущее жилье.

Если подрядчику передаются готовые квартиры или право требования жилых помещений он может совершать с этими объектами сделки по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Приобретение готовых квартир сопровождается для покупателя следующими особенностями:

  • подрядчик может продавать объекты, на которые зарегистрировал свое право собственности;
  • продажа может осуществляться без оформления прав на подрядчика, в этом случае он будет действовать по доверенности от заказчика строительства дома.

Покупателю предстоит проверить полномочия подрядчика на распоряжение недвижимостью, после чего сделка подлежит регистрации в общем порядке через органы Росреестра.

Намного сложнее обстоит дело, если подрядчику передаются только права требования на будущие объекты. Приобретение таких прав осуществляется с учетом следующих нюансов:

  • подрядчик приобретает право требования на начальных этапах возведения здания в качестве оплаты за еще не выполненные работы или поставленные материалы;
  • права требования могут приобретаться на основании договора долевого строительства или в рамках инвестиционного договора;
  • законодательство требует обязательную регистрацию возникновения права требования.

Таким образом, реализация права требования для подрядчика имеет прямое отношение к надлежащему исполнению им своих обязанностей при строительстве дома.

Если такие обязательства нарушаются, для подрядчика могут возникнуть неблагоприятные последствия в виде расторжения договора или прекращения строительства до завершающей стадии.

В это случае покупатель будущего объекта будет нести риски потери денежных средств и будущего имущества.

Приобретение права требования

Передача подрядчику права требования будущих объектов позволяет им перепродавать его на основании договора цессии. В этом случае у приобретателей возникают те же права требования, что принадлежали самому подрядчику. В этом случае гражданам предстоит учитывать следующие риски:

  • нарушение подрядчиком обязательств по выполнению строительных работ или поставке стройматериалов может привести к нарушению сроков сдачи многоквартирного дома или прекращению строительства;
  • в случае нарушения указанных обязательств, заказчик строительства имеет право расторгнуть договор с подрядчиком, что приведет к аннулированию права требования.

В этих случаях гражданам, вступающим в правоотношения с подрядчиком, предстоит проверить информацию не только о состоянии строительства, но и о надежности подрядчика. Продажа права требования будущих объектов дает подрядчику возможность существенно снижать стоимость квартиры для окончательных покупателей, по сравнению с аналогичными продажами через застройщика.

Оформление уступки права требования будет осуществляться по договору цессии, который подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию граждане смогут обратиться к застройщику для переоформления прав на готовую квартиру.

Аналогичные риски несет передача подрядчику права требования по инвестиционному договору. В этом случае возможность получить готовый объект также напрямую зависит от надлежащего выполнения условий инвестиционного договора.

Если подрядчик нарушил условия договора, застройщик имеет право отказать в передаче готовых жилых помещений, даже если они уже были реализованы подрядчиком с получением денежных средств. При этом у граждан, купивших такие квартиры, также не возникает право требовать готовую недвижимость, так как оно связано с действиями подрядчика.

Обращение в судебные органы практически бесполезно, так как судебная практика напрямую связывает права дольщиков с соответствующими правами подрядчика. Если права не возникли у подрядчика, они не могут возникать и у граждан-покупателей.

Что делать в такой ситуации? Только требовать от подрядчика возврата денежных средств, что может представлять серьезную проблему даже при обращении в суд. В любом случае, граждане несут существенные риски при таком способе улучшения жилищных условий, поскольку их право требования к застройщику может вообще не возникнуть и связано с добросовестностью подрядчика.

Так как подрядчик выступает посредником при реализации будущих объектов, у граждан может утрачиваться право на получение имущественного налогового вычета.

Также такие схемы практически лишают возможности использовать средства ипотечного кредитования, так как банки требуют от потенциальных заемщиков представить полный пакет документации на строящийся дом (подрядчик лишен возможности выдать такие документы).

Покупателю необходимо просчитать все возможные риски еще до заключения договора, ведь рассчитывая купить дешевое жилье, он может потерять собственные денежные средства и будущий объект недвижимости.

Трехсторонние договоры

Приобретение права требования через подрядчика может стать менее рискованным, если оформление договора будет происходить с участием застройщика. В этом случае покупатель получает гарантии от двух участников строительства. в том числе и напрямую от застройщика. Это даст возможность претендовать на получение квартиры даже при ненадлежащем исполнении обязательств со стороны подрядчика.

Таким образом, на стадии подготовки сделки с подрядчиком гражданам необходимо обратить внимание на следующее:

  • надежность подрядчика – нужно проверить его участие в застройке аналогичных объектах, отсутствие претензий в судебном порядке;
  • характер взаимоотношений застройщика и подрядчика – если компании работают на постоянной основе и ранее уже успешно реализовали множество аналогичных проектов, риски существенно снижаются;
  • потребовать включение в договор прямое согласие застройщика на передачу квартиры даже при нарушении подрядчиком обязательств по строительству;
  • проверить наличие ограничений или обременений на готовые квартиры, продаваемые подрядчиками, чтобы исключить шанс повторной продажи.

Устранить многие риски и проверить все нюансы подобных сделок поможет опытный специалист по недвижимости или юрист. В этом случае проверка юридической чистоты предстоящей сделки доверяется профессионалам, имеющим практический опыт взаимодействия с застройщиками и подрядчиками.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-u-podryadchika

Покупка квартиры через подрядчика по договору займа

Покупка квартиры через подрядчика по договору займа

На данный момент всего две формы приобретения позволяют обеспечить защиту прав покупателя, поскольку права и обязанности застройщика достаточно четко регламентируются законодательством, это:

  • Покупка квартиры в строящемся доме через Договор Долевого Участия (ДДУ), заключаемый, согласно закону 214-ФЗ, между застройщиком и его контрагентом – дольщиком;
  • Приобретение недвижимости через Жилищно-Строительный Кооператив (ЖСК) или Жилищно-Накопительный Кооператив (ЖНК), порядок организации и нормы деятельности подобных кооперативов прописаны в законе 215-ФЗ.

Существует еще целый перечень видов договоров, которыми оперируют застройщики, но ни один из них не регистрируется в государственных органах и не может являться прямым свидетельством мошенничества в суде.

Договор займа и дду

Важно Кроме того, в случае если в момент предоставления займа объект долевого строительства всё ещё находится в стадии строительства, дольщик не сможет точно проверить ни обременённость квартиры правами иных лиц, равно как и не получит законных инструментов востребования квартиры от застройщика (заёмщика). На практике встречались так же случаи возврата застройщиками денежных средств дольщикам без уплаты процентов. Подобная практика связана с отсутствием в рассматриваемой схеме какого – либо обеспечения передачи квартиры дольщику.
По сути, изменение способа исполнения денежного обязательства и передача квартиры основаны лишь на доброй воле сторон. В ряде случаев в обеспечение прав дольщика в рамках рассматриваемой схемы, между дольщиком и застройщиком, помимо договора займа, заключается предварительный договор купли – продажи.

Покупка квартиры через договор займа

Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб. 149Приобретение права требования Передача подрядчику права требования будущих объектов позволяет им перепродавать его на основании договора цессии. В этом случае у приобретателей возникают те же права требования, что принадлежали самому подрядчику. В этом случае гражданам предстоит учитывать следующие риски:

  • нарушение подрядчиком обязательств по выполнению строительных работ или поставке стройматериалов может привести к нарушению сроков сдачи многоквартирного дома или прекращению строительства;
  • в случае нарушения указанных обязательств, заказчик строительства имеет право расторгнуть договор с подрядчиком, что приведет к аннулированию права требования.

В этих случаях гражданам, вступающим в правоотношения с подрядчиком, предстоит проверить информацию не только о состоянии строительства, но и о надежности подрядчика.

Покупка квартиры у подрядчика

Внимание Это нельзя сказать про инвестиционный договор, заключаемый между строительными компаниями и подрядчиком.

В соответствии с его положениями подрядчик получает за свою деятельность некоторые объекты, продажа которых может быть начата еще до выполнения им обязательств в полной мере.

Следовательно, строительные работы в отношении квартир еще не завершены, а их отчуждение уже началось.
Для покупателя – это большой риск:

  1. Во-первых, если подрядчик не выполнит все возложенные на него обязательства, включенные в соглашение, то недвижимость в итоге он не получит, даже если она уже продана.
  2. Во-вторых, вернуть обратно недвижимость даже в судебном порядке покупателям не удастся.

На практике судьи действуют по принципу – права дольщиков являются продолжением прав подрядчика. Если у последних они отсутствуют, то и оснований у покупателей требовать квартиру нет.

Виды договоров на приобретение квартир на стадии строительства

  • Договор купли-продажи. Самый безопасный вариант оформления покупки квартиры у подрядчика. Заключение такой сделки допустимо лишь после того, как дом сдан в эксплуатацию, а подрядная организация оформила на жилье право собственности, что естественно существенно завышает его цену.

Перечень документов Для подписания с подрядчиком того или иного договора по покупке квартиры в новостройке, гражданам потребуется предоставить минимальный пакет документов.

Основной документ, необходимый для оформления сделки — это паспорт. В случае нахождения в браке, желательно наличие нотариально заверенного согласия супруга(и) (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ) и свидетельство о браке.

Нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика

При этом у граждан, купивших такие квартиры, также не возникает право требовать готовую недвижимость, так как оно связано с действиями подрядчика. Обращение в судебные органы практически бесполезно, так как судебная практика напрямую связывает права дольщиков с соответствующими правами подрядчика.

Если права не возникли у подрядчика, они не могут возникать и у граждан-покупателей.
Что делать в такой ситуации? Только требовать от подрядчика возврата денежных средств, что может представлять серьезную проблему даже при обращении в суд.

В любом случае, граждане несут существенные риски при таком способе улучшения жилищных условий, поскольку их право требования к застройщику может вообще не возникнуть и связано с добросовестностью подрядчика.

Так как подрядчик выступает посредником при реализации будущих объектов, у граждан может утрачиваться право на получение имущественного налогового вычета.

Нюансы покупки квартиры у подрядчика

Чтобы их исключить, необходимо рассмотреть передачу объектов недвижимости:

  • строительная компания передает квартиру в соответствии с ДДУ или инвестиционным соглашением;
  • подрядчик продает жилую площадь, для чего подписывает с покупателем договор продажи или цессии.

Часто происходят ситуации, когда строительная компания передает уже построенные объекты, изначально оформляя право собственности на себя. Тогда с подрядчиком заключается договор продажи.

Что касается покупателей, то для них такая схема – один из наиболее приемлемых вариантов действий, поскольку минимизирует риски. Важно учитывать, что степень риска напрямую зависит от категории заключаемого договора.

Например, при учреждении ДДУ, подрядчик выступает лицом, передающим право собственности покупателю.

Как купить квартиру от подрядчика

Расчет с ними за предоставленные услуги также часто осуществляется посредством уступки прав на квартиру по договорам цессии.

Чтоб выручить средства за свою работу, субподрядчики продают переданные им объекты посредством переуступки прав на них.

По сути, схема покупки квартир у таких организаций практически не отличается от приобретения жилья у основных подрядчиков и оформляется аналогичными договорами.

Однако, «цепочка» переуступок между субподрядчиками может быть многократной, что до невозможности усложняет процесс проверки выполнения обязательств каждого из них, за которые права на квартиру и были переуступлены.

Риск таких схем состоит в том, что при неисполнении обязательств хотя бы одной организацией из «цепочки», последний покупатель будет лишен жилья. Заключение При покупке квартиры у подрядчика, шанс не получить ее на порядок выше, чем при покупке от застройщиков.

Читайте: Как купить квартиру у юридического лица Самые большие риски покупки квартиры от подрядчика кроются во внутренних конфликтах учредителей и банкротстве компании. Как правильно оформить

  1. Если Вы покупаете у Подрядчика квартиру со Свидетельством о регистрации права собственности, то оформляете:
  • Договор купли-продажи
  • Акт приема передачи
  • Документ об оплате

Запросите у Подрядчика:

  • Справку об отсутствии зарегистрированных лиц
  • Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
  • Выписку из ЕГРН об отсутствии обременений и арестов

ЕГРН -Единый государственный реестр недвижимости ведет уполномоченный государственный орган — Росреестр. 2.

Закон лишь обязывает застройщика правильно сформулировать причину задержки и вовремя сообщить ее дольщикам.Жилищно-строительный кооператив Приобретение строящегося жилья через жилищно-строительный кооператив является довольно распространенной формой покупки на первичном рынке.

Собственно, из-за ЖСК (ЖНК) договор долевого участия так и не стал единственной формой приобретения жилья у застройщиков.

Порядок функционирования кооперативов, подписания договора паевого накопления регламентируется 215-ФЗ, иными словами, подобная форма покупки недвижимости является вполне законной, граждане защищены государством (хотя и в меньшей степени, нежели при подписании ДДУ).


Застройщики отдают предпочтение схеме заключения договора паевого накопления, поскольку эта форма позволяет предложить конкурентную цену – паевые взносы граждан освобождены от налогообложения.

А вот если одна сторона по такому договору что-то обязуется сделать «потом-потом», а другая должна выложить круглую сумму денег «сейчас-сейчас», то… Несправедливо получается, не находите? Готовы рискнуть? Кто не рискует, тот не пьет шампанского, говорите? Рискуйте — деньги ваши и они вам падают с неба, чтобы переживать из-за нескольких миллионов или десятков миллионов рублей! Почему же застройщик любит предлагать предварительные договоры?Здесь несколько причин.Первая — опять-таки банальное отсутствие разрешительной документации или проблемы с ней. Например, что-то просрочено.Вторая — застройщик таким образом уходит от ответственности.

Дело в том, что 214 ФЗ очень жестко обозначает ответственность застройщика.Третья причина наступает тогда, когда дом уже сдан и заключить ДДУ уже нельзя, договор купли-продажи пока еще невозможно, а деньги строительной компании нужны «здесь и сейчас».

Вместе с тем, на практике такой способ привлечения денежных средств, как получение займа используется недобросовестными застройщиками.

При этом заключение договора займа, как правило,сопровождается заключением предварительного договора участия в долевом строительстве или устным обещанием застройщика заключить договор участия в долевом строительстве.

Схема, привлечение средств граждан через беспроцентный договор займа застройщику с последующим исполнением денежного обязательства путём передачи построенной квартиры в собственность, имеет признаки «притворности», поскольку «декларируемые» в договоре займа отношения фактически направлены на получение квартиры в собственность.

Источник: https://departamentsud.ru/pokupka-kvartiry-cherez-podryadchika-po-dogovoru-zajma/

Покупка квартиры у подрядчика – риски, по договору переуступки прав, как проверить документы, в ипотеку, нюансы

Покупка квартиры через подрядчика по договору займа

Покупка квартиры у подрядчика – один из способов получения жилой площади, получивший распространение в настоящее время.

Его суть заключается в следующем:

  • подрядчик поставляет материалы и оказывает услуги, необходимые для строительства новостройки и отделки квартир;
  • строительная компания взамен вместо денежных средств расплачивается жилой площадью.

Сегодня все чаще застройщики выбирают подрядчиков, с которыми можно рассчитаться квадратными метрами. Обусловлено это высокой конкуренцией на строительном рынке и отсутствием «свободных» средств.

Есть ли риски?

Риски покупки квартиры у подрядчика существуют.

Чтобы их исключить, необходимо рассмотреть передачу объектов недвижимости:

  • строительная компания передает квартиру в соответствии с ДДУ или инвестиционным соглашением;
  • подрядчик продает жилую площадь, для чего подписывает с покупателем договор продажи или цессии.

Часто происходят ситуации, когда строительная компания передает уже построенные объекты, изначально оформляя право собственности на себя. Тогда с подрядчиком заключается договор продажи.

Что касается покупателей, то для них такая схема – один из наиболее приемлемых вариантов действий, поскольку минимизирует риски.

Важно учитывать, что степень риска напрямую зависит от категории заключаемого договора. Например, при учреждении ДДУ, подрядчик выступает лицом, передающим право собственности покупателю.

При этом риски покупателя не будут превышать те, которые могут возникнуть при приобретении недвижимости у самой строительной компании.

Это нельзя сказать про инвестиционный договор, заключаемый между строительными компаниями и подрядчиком.

В соответствии с его положениями подрядчик получает за свою деятельность некоторые объекты, продажа которых может быть начата еще до выполнения им обязательств в полной мере.

Следовательно, строительные работы в отношении квартир еще не завершены, а их отчуждение уже началось.

Для покупателя – это большой риск:

  1. Во-первых, если подрядчик не выполнит все возложенные на него обязательства, включенные в соглашение, то недвижимость в итоге он не получит, даже если она уже продана.
  2. Во-вторых, вернуть обратно недвижимость даже в судебном порядке покупателям не удастся.

На практике судьи действуют по принципу – права дольщиков являются продолжением прав подрядчика. Если у последних они отсутствуют, то и оснований у покупателей требовать квартиру нет.

Как проверить документы?

Если вы решили подписать договор уступки прав, то важно взять у продавца копию ДДУ, заверенную в нотариате.

Необходимо ознакомиться с условиями, в соответствии с которыми будет получена недвижимость, поскольку на бумаге могут содержаться условия, выполнение которых навязывается незаконно.

К примеру, после введения новостройки в использование, заключить соглашение о предоставлении ряда услуг с ТСЖ.

При осуществлении сделок с недвижимостью необходимо помнить, что доверять можно только проверенным юридическим лицам:

  • изучите уставную документацию застройщика;
  • попросите копию разрешения на проведение строительных работ;
  • просмотрите отзывы о компании, с которой планируется сотрудничество.

По договору переуступки прав

Второй способ приобретения недвижимости отличается.

Его суть заключается в том, что подрядчик записывает недвижимость в свою собственность, затем передает её инвестору в соответствии с договором переуступки.

При осуществлении регистрации такого соглашения в государственных органах потребуется представить справку, подтверждающую расчет между строительной компанией и подрядчиком.

Упомянутый документ оформляется в одном из отделов застройщика по работе с инвесторами.

Нюансы сделки

Приобретение недвижимости – сделка, при осуществлении которой необходимо проявить ответственность. В особенности, если в ней участвует подрядчик.

Важно учитывать следующие нюансы:

  • не стесняйтесь использовать юридическую помощь, поскольку это позволит избежать сотрудничества с недобросовестными подрядчиками;
  • чтобы собрать информацию о компании, необходимо подойти в отдел, занимающийся вопросами продаж, застройщика и осведомиться, сотрудничает ли он с этим подрядчиком;
  • предварительно необходимо уточнить, наложены ли на объект какие-либо обременения или ограничения, эти сведения находятся в Росреестре;
  • важно потребовать у строительной компании справку о произведении полной оплаты, чтобы сразу исключить возможность перевода задолженности, поскольку такие схемы нередко используются подрядчиками-аферистами;

В договоре, заключаемом с подрядчиком, должен содержаться пункт, указывающие на то, что строительная компания дает согласие на отчуждение жилой площади.

Заключение договора

Лучшим вариантом при покупке квартиры у подрядчика является заключение трехстороннего договора. Его будут обязаны подписать не только подрядчик и покупатель, но и строительная компания.

В документе будут перечислены конкретные права и обязательства каждой стороны.

Заключение трехстороннего договора позволит избежать казусов и мошеннических схем подрядчика, например, как при подписании предварительного договора покупки.

Образец трехстороннего договора покупки квартиры у подрядчика можно скачать здесь.

На видео о приобретении недвижимости у подрядчика

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://77metrov.ru/pokupka-kvartiry-u-podrjadchika.html

Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика / Sibdom.ru

Покупка квартиры через подрядчика по договору займа

Количество случаев уступки прав требования в последнее время растет, месяц от месяца Росреестр фиксирует это увеличение. При этом с такого рода сделками обычно связаны определенные риски.

Участились случаи, когда подрядная организация, получившая квартиру в качестве оплаты от застройщика, своих обязательств перед строительной компанией не выполняет, в результате происходит расторжение договора уступки, после чего квартира возвращается по суду.

Как подстраховаться от подобных ситуаций, рассказали специалисты.

Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком.

Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования.

Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте.

Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик.

Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо).

Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру.

Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.

Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение — случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика).

Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании.

Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки.

Два вида уступки права требования по квартире

Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.

2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора.

В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку.

Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.

Образец договора уступки права требования квартиры

Образец договора уступки права требования квартиры с участием банка

Пакет документов для оформления покупки квартиры у подрядчика

Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.

Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):

1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;

2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);

3) нотариально заверенное согласие супруга;

4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;

5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);

6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).

Документы, которые требуются покупателю квартиры

При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.

Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда — производится зачет.

Здесь возможны два случая. Первый — когда квартира переоформлена на подрядчика (заключен договор уступки права требования или договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Росреестре).

«В этой ситуации все достаточно просто, — объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — По выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) проверяется, действительно ли правообладателем является продавец, имеются ли ограничения или обременения права требования.

Стоит поинтересоваться у застройщика, была ли произведена оплата, как правило, у подрядчика на руках должен быть зарегистрированный договор и справки об оплате.

Если есть предыдущие правообладатели, должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так до момента оплаты застройщику. Если оплата производилась путем зачета взаимных требований, нужно требовать предоставления копии таких договоров.

Это обезопасит покупателей от правопритязаний предыдущих продавцов. Особое внимание нужно обратить на условия, обязательные для договоров данного вида. Без них договор будет считаться незаключенным.

Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки».

Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом.

«В этом случае покупателю необходимо с особым вниманием отнестись к моменту передачи денежных средств, — считает Юлия Михайлова. — Если квартира числится за застройщиком, нужно требовать в подтверждение оплаты не только справку, но и иной документ (приходно-кассовый ордер и чек).

Если квартира числится за физическим лицом, соответственно, именно это лицо должно выдать расписку в получении денежных средств. Хочется особо обратить внимание покупателей на то, что при совершении сделки необходимо изучить документацию застройщика: разрешение на застройку, проектную документацию и все изменения, внесенные в ее содержание.

Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком. В сложных ситуациях следует привлечь для работы юриста».

В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.

Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля:

– Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде.

Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является. И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика. 

Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю:

– Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.

На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.

Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки). Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем.

В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП. 

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1602/

Departamentsud.ru

Важно Права на указанную недвижимость возникали у «СтройСам» по ДДУ, заключенному с застройщиком ОАО «СУ-100», по которому подрядчик обязан был выполнять строительные работы.

Впоследствии, за регулярные нарушения взятых обязательств, «СУ-100» в одностороннем порядке расторгла ДДУ с подрядчиком, что лишало «СтройСам» уже переуступленных прав на квартиры, а, следовательно, их лишался и покупатель.

Вскоре после этого подрядчик был объявлен банкротом, что помешало Петрову взыскать с него уже уплаченные за объект недвижимости деньги.

Схема покупки квартиры у подрядчика Принимая решение о покупке квартиры у подрядчика, покупатели должны минимизировать возникающие у них риски, что возможно только путем основательного подхода к поиску предложений и систематизации своих последующих действий.

Покупка квартира по договору займа и гарантийному письму, вместо 214 фз

И если «покупатель» по какой-либо причине не получил обещанной ему квартиры, последнему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры. Судиться долго, нудно.

  • Если застройщик из-за общего подорожания взвинтил цену и требует доплатить, а у дольщика нет ни желания, ни этой дополнительной суммы, то он получит обратно лишь стоимость векселя.
  • Виды договоров на приобретение квартир на стадии строительства Пострадавших по Займам в Чебоксарах очень много,Вы хотите попасть в их число.ЖИЛЬЕ НАДО ПОКУПАТЬ НОВОЕ ТОЛЬКО ПО ДДУ ,ИЛИ ЛУЧШЕ СРАЗУ ВТОРИЧКУ. Вот именно это и пугает..

Особенности покупки недвижимости у подрядчика

Первая — это когда подрядчик не оформляет квартиру в свою собственность, а выступает посредником между покупателем и застройщиком, которые и заключают между собой соглашение о продаже и покупке объекта недвижимости. Сделка осуществляется по зачетной схеме, то есть денежные средства не участвуют.

Внимание

Это приводит к тому, что возврат НДФЛ покупатель получить не сможет, так как застройщик не в состоянии дать покупателю документ для предоставления в налоговые органы о том, сколько денежных средств он потратил. Ведь оформление всех документов проходит только между подрядной организацией и строительной компанией без участия покупателя.

Застройщик может выдать покупателю документ о том, что за недвижимость оплачено полностью, но этого мало для ФНС. Подобная схема подойдет только тому человеку, который не претендует на возврат НДФЛ.

При этом все, на что может рассчитывать «заимодавец» — это получение средств в сумме, указанной в договоре, а в случае с векселем – на его погашение в положенный срок.

Ни о каких квартирах в договоре речь идти не может, тем более о конкретной квартире в строящемся доме, ибо в противном случае этот договор будет нарушать закон.

Покупателю фактически никто не гарантирует сроки передачи новой квартиры, качество работ, а также того, что компания застройщика не обанкротится. В последнем случае получить с застройщика деньги будет практически невозможно.

Договор переуступки прав требования Это вполне законный способ приобретения недвижимости, согласно этому договору документы переоформляются с дольщика на другое лицо, и в конце с застройщиком подписывается новый ДДУ на имя нового покупателя (и регистрируется в органах кадастра и картографии).

Важно учитывать следующие нюансы:

  • не стесняйтесь использовать юридическую помощь, поскольку это позволит избежать сотрудничества с недобросовестными подрядчиками;
  • чтобы собрать информацию о компании, необходимо подойти в отдел, занимающийся вопросами продаж, застройщика и осведомиться, сотрудничает ли он с этим подрядчиком;
  • предварительно необходимо уточнить, наложены ли на объект какие-либо обременения или ограничения, эти сведения находятся в Росреестре;
  • важно потребовать у строительной компании справку о произведении полной оплаты, чтобы сразу исключить возможность перевода задолженности, поскольку такие схемы нередко используются подрядчиками-аферистами;

В договоре, заключаемом с подрядчиком, должен содержаться пункт, указывающие на то, что строительная компания дает согласие на отчуждение жилой площади.

В любом случае, граждане несут существенные риски при таком способе улучшения жилищных условий, поскольку их право требования к застройщику может вообще не возникнуть и связано с добросовестностью подрядчика. Так как подрядчик выступает посредником при реализации будущих объектов, у граждан может утрачиваться право на получение имущественного налогового вычета.

Нюансы покупки квартиры у подрядчика Чтобы их исключить, необходимо рассмотреть передачу объектов недвижимости:

  • строительная компания передает квартиру в соответствии с ДДУ или инвестиционным соглашением;
  • подрядчик продает жилую площадь, для чего подписывает с покупателем договор продажи или цессии.

Часто происходят ситуации, когда строительная компания передает уже построенные объекты, изначально оформляя право собственности на себя. Тогда с подрядчиком заключается договор продажи.

Источник: https://auditinter.ru/pokupka-kvartiry-cherez-podryadchika-po-dogovoru-zajma-2/

Хранитель Права
Добавить комментарий