Судебная практика об обращении взыскания на квартиру по ипотечному кредиту

Обращение взыскания на квартиру должника в ипотеке

Судебная практика об обращении взыскания на квартиру по ипотечному кредиту

Обращение взыскания на ипотечное жилье регулируется нормами гл. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Оно может быть осуществлено по причине неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств.

Данная процедура проводится во внесудебном или в судебном порядке, что определяется условиями ипотечного договора.

Может ли банк забрать ипотечную квартиру, если это единственное жилье?

Как правило, в России люди покупают квартиры в ипотечный кредит для того, чтобы приобрести единственное жилье для проживания своей семьи. В то же время, в условиях экономической нестабильности, вероятность просрочки по кредиту и выдвижения банком требования о реализации квартиры для удовлетворения своих требований никогда не исключена.

Согласно ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, запрещается взыскание по исполнительным документам, если оно обращено на то жилое помещение, которое является для должника и членов его семьи единственным жильем.

В той же статье законодатель предусмотрел исключение для жилых помещений, являющихся предметом ипотеки — на них может быть обращено взыскание.

Таким образом, в рамках ипотечного кредитования интересы кредитора поставлены законодателем выше интересов заемщиков, имеющих естественное право на жилище, но не получающих, таким образом, надлежащей защиты этого права.

Важно отметить, что в 2012 году Конституционным Судом Российской Федерации было вынесено постановление, согласно которому необходимо предоставить более адекватную защиту ипотечным заемщикам и обращать взыскание на заемное жилье только тогда, когда оно по своим характеристикам явно превышает тот уровень, который удовлетворения разумной потребности гражданина в жилище. Однако положения данного документа до настоящего времени не применяются.

Основания для обращения взыскания на квартиру в ипотеке

Основания обращения взыскания на ипотечную недвижимость установлены в ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке».

Кредитное учреждение, как залогодержатель, может обратить взыскание на такую недвижимость, если необходимо удовлетворить требования, которые обеспечиваются ипотекой.

К основным таким требованиям, согласно ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», относятся:

  • уплата основной суммы долга залогодержателю;
  • уплата кредитору процентов за пользование кредитными средствами;
  • возмещение убытков (в частности, штрафа, неустойки, пени) при ненадлежащем исполнении обязательства должником.

Основаниями для обращения взыскания законодатель признает следующие факты:

  1. если должник не исполняет либо ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору (к примеру, не оплачивает либо оплачивает несвоевременно сумму долга полностью, либо в части);
  2. если в отношении должника введены процедуры, которые применяются в делах о банкротстве.

Залогодержатель, в ряде случаев, имеет право требовать от залогодателя досрочно исполнить обязательство, обеспеченное ипотекой, а при невыполнении такого требования — вправе обратить взыскание на заложенную квартиру (даже тогда, когда должник надлежащим образом исполняет свои обязательства).

Это возможно, если:

  • залогодатель при заключении ипотечного договора не предупредил залогодержателя обо всех правах третьих лиц на предмет ипотеки (к примеру, о праве залога, аренды, пожизненного пользования);
  • залогодатель не соблюдает правила пользования заложенным имуществом, создавая угрозу его утраты либо повреждения, не соблюдает обязанность, связанную со страхованием ипотечной квартиры, либо отказывает залогодержателю в ее проверке;
  • залогодатель не соблюдает правила отчуждения заложенной недвижимости;
  • ипотечная квартира изымается у залогодателя в рамках исполнения приговора суда о конфискации;
  • производится взыскание по последующей ипотеке.

На ипотечную квартиру, находящуюся в многоквартирном доме, еще не введенном в эксплуатацию, также может быть обращено взыскание. При этом применяются нормы Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

Порядок обращения взыскания на квартиру в ипотеке

Обращение взыскания на недвижимость в ипотеке может быть осуществлено в двух режимах:

  1. во внесудебном
  2. в судебном.

Каждый из них имеет свои особенности, в связи с чем они и отличают обращение взыскания на квартиру, приобретенную по ипотеке.

Внесудебный порядок

Данный порядок обращения взыскания на ипотечную недвижимость признается основным и наиболее приемлемым. Он считается допустимым в следующих случаях:

  1. если такая возможность предусмотрена ипотечным договором;
  2. если права залогодержателя удостоверены закладной, и в ней прямо предусмотрена возможность внесудебного взыскания.

Внесудебный порядок может быть реализован на основании исполнительной надписи нотариуса, если ипотечный договор, содержащий соответствующее условие, был удостоверен нотариально.

Для внесудебного обращения взыскания на основании закладной, удостоверяющей права залогодержателя, необходимо, чтобы условие о внесудебном порядке содержалось не только в закладной, но и в самом ипотечном договоре, на основании которого закладная была выдана (причем такой договор должен быть обязательно нотариально удостоверен).

Таким образом, исполнительная надпись нотариуса является основанием для того, чтобы в отношении предмета ипотеки, на который во внесудебном порядке обращено взыскание, были совершены все необходимыедействия (в частности, внесены соответствующие записи в ЕГРП).

Необходимо отметить, что законодатель установил ограничения по применению внесудебного порядка взыскания. В ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сказано, что в таком порядке требования залогодержателя не могут быть удовлетворены, если:

  • ипотекой обременено жилое помещение, которое принадлежит на праве собственности физическому лицу;
  • физическое лицо, являющееся залогодателем, признано судом безвестно отсутствующим;
  • заложенное жилье ранее было предметом ипотеки, при которой применялись иные способы обращения взыскания либо иные способы для реализации ипотечного имущества;
  • квартира заложена для обеспечения нескольких различных обязательств разных созалогодержателей.

В указанных случаях взыскание на ипотечную квартиру осуществляется на основании судебного решения.

Кроме того, внесудебный порядок обращения взыскания не допускается, если одновременно имеются следующие условия:

  1. если сумма неисполненного обязательства не превышает 5% от стоимости ипотечного жилья;
  2. если обязательство просрочено менее, чем на 3 месяца.

Если ипотека исполняется периодическими платежами, и плательщик систематически (более 3 раз за 12 месяцев) нарушает сроки внесения платежей (даже если каждая из просрочек является незначительной), то обратить взыскание на заложенную квартиру можно и во внесудебном, и в судебном порядке.

Судебный порядок

Кредитное учреждение вправе обращаться в суд для того, чтобы получить то, что ему причитается, за счет заложенного по ипотеке имущества только тогда, когда это невозможно сделать во внесудебном порядке, рассмотренном выше. Об этом прямо указано в ст. 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Суд имеет право:

  1. Отказать в удовлетворении соответствующего иска (согласно ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), если:
    • должник крайне незначительно нарушил обязательства по договору (в частности, если сумма неисполненного обязательства не превышает 5% от стоимости ипотечного жилья, либо если обязательство просрочено не более, чем на 3 месяца);
    • размер требований банка является несоразмерным стоимости заложенной квартиры.
  2. Удовлетворить соответствующий иск. В этом случае в судебном решении должна быть указана следующая информация:
    • сумма, которая должна быть уплачена залогодержателю из стоимости ипотечной квартиры;
    • информация о записи в Едином госреестре прав на недвижимость о праве на спорную ипотечную недвижимость;
    • порядок и способ реализации квартиры;
    • начальная продажная цена квартиры при ее реализации;
    • меры, которые должны быть предприняты для того, чтобы обеспечить сохранность квартиры до ее реализации.

Даже если решение суда об обращении взыскания на ипотечную квартиру будет положительным, залогодатель-физическое лицо при наличии у него уважительных причин имеет право подать в суд заявление об отсрочке исполнения данного решения на срок до 1 года, если такой залог не сопряжен с осуществлением предпринимательской деятельности.

В то же время отсрочка не допускается, если залогодержатель либо залогодатель могут быть признаны банкротами.

Согласно ст. 53 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если при обращении взыскания на ипотечную недвижимость необходимо защитить интересы иных залогодержателей, отсутствующего залогодателя либо иных лиц, то судом могут быть предприняты определенные меры:

  1. Если квартира заложена по нескольким ипотечным договорам, то залогодержатель должен предоставить суду доказательства того, что исполнена обязанность по уведомлению иных залогодержателей о своих претензиях на спорную недвижимость.
  2. Если, исходя из материалов дела, суд делает вывод о том, что ипотека была либо должна была быть осуществлена с согласия иного лица, либо органа, то соответствующее лицо либо орган уведомляется о возможности участия в деле.
  3. Граждане, которые имеют законное право пользоваться ипотечной квартирой, либо располагают вещным правом на нее, могут участвовать в рассмотрении дела в суде.

Пример

На жилье, купленное А. в кредит, банк решил обратить взыскание, так как А. в течение 4 месяцев не платил взносы по ипотеке. Судом было установлено, что право пользования спорной квартирой было у всех шести членов семьи А., для которых это жилье являлось единственным. На данном основании все члены семьи заемщика были привлечены к участию в деле.

Заключение

Реализация ипотечной жилой недвижимости для расчета с кредитором, — это всегда огромная проблема для заемщика, который оказался неспособным надлежащим образом исполнять свои обязательства по ипотеке.

Заемщикам-физическим лицам, в большинстве случаев, не избежать в такой ситуации судебного разбирательства, а потому необходимо еще до оформления кредита трезво оценивать свои возможности по исполнению кредитных обязательств.

Препятствия по обращению взыскания на ипотечную квартиру

Влияет ли на возможность обращения банком взыскания на ипотечную квартиру, наличие у заемщика малолетних детей, которым просто некуда идти из этого жилья?

Ответ

Анализ судебной практики показывает, что, к сожалению, указанный факт никак не влияет на мнение суда и позицию кредитных учреждений. Жилье, даже единственное, часто отбирают у семей с детьми.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/ipoteka/obrashheniya-vzyskaniya-na-kvartiru/

Судебная практика об обращении взыскания на квартиру по ипотечному кредиту

Судебная практика об обращении взыскания на квартиру по ипотечному кредиту

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 02.07.2015 N Ф06-25253/2015 Обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке возможно только по исполнительной надписи нотариуса, а также об обязании регистрирующего органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов банка путем выдачи закладной.

Гражданский кодекс РФ и Закон об ипотеке предусматривают два различных варианта обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке: по договору об ипотеке (ипотеке в силу закона), зарегистрированному в установленном порядке, и по исполнительной надписи нотариуса на основании нотариального договора ипотеки. Согласно ст.

Ипотека: скользкие моменты из практики судебных споров

Единственное на что заемщик может надеяться — это продление срока, отведенного на реализацию недвижимости до одного года. Законом установлены два случае, когда возможно отсрочить продажу заложенного имущества:

  • предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения
  • заемщиком является физическое лицо и ипотека не связана с его предпринимательской деятельностью.

В этих случаях суд по заявлению должника отменяет решение об обращении взыскания на заложенное по ипотеке имущество, если заемщик в течение этого года удовлетворит требования банка и погасит задолженность. Однако отсрочка взыскания на ипотеку не всегда допускается законом.

Судебная практика по ипотеке в 2017 году

Об обращении в суд банк оповещает заемщика. Обычно судебное разбирательство рассматривается как крайняя мера и следует не сразу за первой просрочкой. Практика показывает, что судебный процесс инициируется при просрочке в сумме 5% от цены заложенного жилья.

Обращение взыскания на квартиру должника в ипотеке

  • уплата кредитору процентов за пользование кредитными средствами;
  • возмещение убытков (в частности, штрафа, неустойки, пени) при ненадлежащем исполнении обязательства должником.

Основаниями для обращения взыскания законодатель признает следующие факты:

  1. если должник не исполняет либо ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору (к примеру, не оплачивает либо оплачивает несвоевременно сумму долга полностью, либо в части);
  2. если в отношении должника введены процедуры, которые применяются в делах о банкротстве.

Залогодержатель, в ряде случаев, имеет право требовать от залогодателя досрочно исполнить обязательство, обеспеченное ипотекой, а при невыполнении такого требования — вправе обратить взыскание на заложенную квартиру (даже тогда, когда должник надлежащим образом исполняет свои обязательства).

Ипотека: противостоять банку при обращении взыскания на квартиру

Процедура взыскания может быть отложена в случае оспаривания решение в суде следующей инстанции. Для этого необходимо подготовить соответствующее ходатайство.

Возможные нюансы Судебные разбирательства по ипотечным спорам имеют следующие особенности: Даже единственное жилье можно взыскать если оно было куплено на ипотечные деньги Требования об уменьшении цены продаваемой на торгах квартиры необходимо доказывать для этого проводятся до процесса оценка недвижимости в независимой фирме Необходимо готовить убедительные доводы, когда заемщик просит суд обязать банк предоставить рассрочку это связано с тем, что, если схема и случаи ее предоставления не прописаны в договоре, то оснований обязать банк оказывать такую помощь нет Частое обращение за ипотечными кредитами, возникающие во время существования отношений между заемщиком и банком, обогащает судебную практику.

Анализ судебных споров по ипотечным кредитам (чепурова а.)

Внимание В соответствии с пунктом 1 статьи 78 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенную квартиру и ее реализация являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в такой квартире.

Это возможно при условии, что квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных на ее приобретение или строительство, капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение.

Кроме того, данное правило действует и в случае обеспечения погашения ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство квартиры.

При обжаловании решений суда об удовлетворении исковых требований залогодержателей залогодатели ссылаются на то, что суды не учитывают положений пункта 1 статьи 78 Закона об ипотеке и статьи 446 ГПК РФ.

An error occurred

Если же в кредитном договоре заемщики выступают как солидарные должники, им для переноса задолженности с одного супруга на другого необходимо заручиться согласием банка.

Получить данное согласие у банка практически невозможно, так как банку наличие солидарных должников существенно помогает снизить риск неуплаты задолженности по кредитному договору, так как при солидарной ответственности должников банк вправе требовать исполнения обязательств по кредитному договору как от всех должников сразу, так и от любого из них.

Без согласия банка изменения в кредитный договор в части раздела ответственности по кредитному договору недопустимы, так как в данном случае интересы банка будут нарушены.

Взыскание на ипотеку

И в завершение хочется отметить, что ипотечный кредит не стоит рассматривать только как возможность быстрого приобретения жилья, прежде всего необходимо помнить, что, как и любой кредит, он подлежит возврату.

Банк не является благотворительной организацией и в случае нарушения условий кредитного договора будет защищать свои интересы в суде. Договор ипотеки, как правило, заключается на продолжительный отрезок времени, поэтому нужно обдумать все возможные риски, которые могут возникнуть на момент действия данного договора.


Если те или иные условия данного договора вам не подходят, ищите другой банк с более выгодными для вас условиями кредитования.

Судебная практика обращения взыскания (ипотека)

Важно Кроме того, заемщику будет полезно знать, что Закон об ипотеке не допускает обращение взыскания на заложенное по ипотеке имущество в судебном порядке, если должник допустил незначительное нарушение обязательств, и требования кредитора являются несоразмерными со стоимостью залога. Несоразмерность и незначительность заключается в следующем:

  • период просрочки выплат по ипотечному кредиту составляет менее трех месяцев
  • размер неисполненного обязательства составляет менее 5% от размера ипотеки.

При этом договор ипотеки сохраняется, и банк вправе обратиться в суд с иском о взыскании, как только перечисленные выше обстоятельства будут устранены. Как отсрочить взыскание на ипотеку? Откровенно говоря, что-либо изменить в тот момент, когда кредитор решил обратить взыскание на предмет ипотеки, уже навряд ли удастся.

Это возможно, если:

  • залогодатель при заключении ипотечного договора не предупредил залогодержателя обо всех правах третьих лиц на предмет ипотеки (к примеру, о праве залога, аренды, пожизненного пользования);
  • залогодатель не соблюдает правила пользования заложенным имуществом, создавая угрозу его утраты либо повреждения, не соблюдает обязанность, связанную со страхованием ипотечной квартиры, либо отказывает залогодержателю в ее проверке;
  • залогодатель не соблюдает правила отчуждения заложенной недвижимости;
  • ипотечная квартира изымается у залогодателя в рамках исполнения приговора суда о конфискации;
  • производится взыскание по последующей ипотеке.

На ипотечную квартиру, находящуюся в многоквартирном доме, еще не введенном в эксплуатацию, также может быть обращено взыскание.
Изучив материалы дела, суд признал правоту банка и вынес решение о взыскании задолженности путем реализации квартиры, являющейся предметом залога.

Понятно, что представители должника обжаловали решение в вышестоящей инстанции. Кассационная коллегия судей Московского областного суда, изучив дело, заключила, что оснований для расторжения кредитного договора и реализации квартиры с публичных торгов не имеется.

Почему? Коллегия, прежде всего, учла, что задолженность возникла не по злому умыслу, а в результате того, что заемщик лишился работы и потерял основной источник дохода. Кроме того, из материалов следовало, что заемщик не отказывался исполнять обязательства и неоднократно обращался в банк в досудебном порядке, пытаясь урегулировать ситуацию.

Он периодически направлял в кредитную организацию письменные заявления об отсрочке и рассрочке платежей, просил реструктуризировать ссуду.

Источник: https://departamentsud.ru/sudebnaya-praktika-ob-obrashhenii-vzyskaniya-na-kvartiru-po-ipotechnomu-kreditu-2/

Судебная практика об обращении взыскания на квартиру по ипотечному кредиту | Грани права

Судебная практика об обращении взыскания на квартиру по ипотечному кредиту

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Судебная практика об обращении взыскания на квартиру по ипотечному кредиту». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Суд первым делом устанавливает, действительно ли человек должен деньги, насколько объективны притязания кредитора, какую именно сумму необходимо вернуть. А затем уже формирует список того, на что можно обратить взыскание, если деньгами должник расплатиться не сможет.

Этот список называется исполнительным листом, туда может быть включено имущество, сведения о банковских счетах, акциях и облигациях должника, о его месте работы и зарплате. Этот лист суд передает кредитору, который в течение трех лет после получения должен передать его в службу судебных приставов – они и будут непосредственно вести дела с должником.

Имущество, изъятое судебными приставами, продается на торгах, вся информация о нем публикуется на сайте Федеральной службы судебных приставов.

На жилье, купленное А. в кредит, банк решил обратить взыскание, так как А. в течение 4 месяцев не платил взносы по ипотеке. Судом было установлено, что право пользования спорной квартирой было у всех шести членов семьи А., для которых это жилье являлось единственным. На данном основании все члены семьи заемщика были привлечены к участию в деле.

В соответствии с пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Обращение взыскания на единственное жилье

Если при взятии ипотеки в банке или при погашении ипотечного кредита возникают споры, как правило, эти споры доходят до суда.

Данный порядок обращения взыскания на ипотечную недвижимость признается основным и наиболее приемлемым. Он считается допустимым в следующих случаях:

  1. если такая возможность предусмотрена ипотечным договором;
  2. если права залогодержателя удостоверены закладной, и в ней прямо предусмотрена возможность внесудебного взыскания.

Кризис неплатежей, разразившийся в связи с нестабильной экономической ситуацией в стране, коснулся не только предпринимательской сферы.

В суды общей юрисдикции в массовом порядке начали поступать иски от кредитных организаций с требованием о досрочном расторжении кредитного договора и обращении взыскания на предмет залога в связи с систематическим нарушением должником своих обязательств. На практике встречается и обратное, т.е. иногда,банк выступает с инициативой помочь заёмщику.

Лучше, когда с желанием урегулировать спор мирно выступит заёмщик, а не банк. Также стоит отметить, что банк не обращается в суд, если у заёмщика просрочка в сумме, не превышает 5% стоимости имущества в залоге. В таких случаях, обращение в суд будет для банка просто невыгодным делом.

Оснований же для учета при определении размера взыскиваемой задолженности остальных платежей судебная коллегия не усматривает, поскольку из решения суда усматривается, что сумма в размере 27 620 руб. была учтена судом первой инстанции, квитанция от

Источник: https://happytours29.ru/byudzhetnoe-pravo/10096-sudebnaya-praktika-ob-obrashhenii-vzyskaniya-na-kvartiru-po-ipotechnomu-kreditu.html

Ипотечное кредитование: выселение из залоговой квартиры, процедура | Правоведус

Судебная практика об обращении взыскания на квартиру по ипотечному кредиту

В судебной практике одной из наиболее частых причин выселения из квартиры является длительная просрочка по договору ипотеки.

При этом стоит отметить, что в данном случае не будет иметь значения, является ли это жилье единственным для заемщика и членов его семьи, также не учитываются интересы незащищенных слоев населения, то есть неважно, прописаны ли в залоговой квартире несовершеннолетние дети, инвалиды, пенсионеры – данный объект недвижимости при наличии неисполненных долговых обязательств будет изъят и реализован с публичных торгов по продаже недвижимого имущества. Процедура выселения из ипотечной квартиры включает в себя три этапа:

  1. Наличие допущенной просрочки в оплате по кредитному договору, согласно которому объектом залога выступает приобретаемое недвижимое имущество.
  2. Обращение банковской организации в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество (в частности, ипотечную квартиру).
  3. Удовлетворение судом исковых требований и определение способа реализации заложенного недвижимого имущества (как правило – публичные торги).

В случае, если изъятая квартира не была реализована с торгов, она передается в собственность банку, который вправе распорядиться ею по своему усмотрению. При продаже ипотечной квартиры с торгов право собственности регистрирует на нее победитель торгов. На основании ст.

78 ФЗ №102 «Об ипотеке» обращение залогодержателем взыскания на заложенное недвижимое имущество, а также его реализация, являются основанием для прекращения права пользования этим имуществом залогодателем и иных лиц, проживающих в жилом помещении, являющегося объектом залога по договору ипотечного кредитования.

Новый собственник объекта недвижимого имущества вправе подать в суд иск о выселении всех проживающих в данной квартире лиц, независимо от их возраста, пола и наличия льготной категории.

Важно! Несмотря на ч.1 ст.446 ГПК РФ, которая запрещает обращение взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, данный запрет не распространяется на квартиры, являющиеся предметом залога по ипотечному кредитному договору (ст. 334 ГК РФ). Важно! Выселение из ипотечной квартиры возможно только на основании судебного решения!

В суде принимаются во внимание следующие факторы:

  • Должник не отказывался от исполнения обязательство по договору.
  • Должник потерял работу.
  • Должником принимались меры по урегулированию спора в досудебном порядке (подавались письменные заявления об отсрочке и реструктуризации долга).

Выселение из ипотечной квартиры: федеральная программа «Жилище»

Государственная программа была создана в целях поддержания заемщиков-должников по ипотеке, оказавшихся в трудном материальном положении. Данная программа включает в себя три проекта:

  1. Помощь военнослужащим лицам. Представляет собой оплату жилищного кредита из специального фонда НИС. В случае расторжения служебного контракта военная ипотека прекращает свое действие.
  2. Молодая семья. В рамках данного проекта государство предоставляет первоначальный взнос на приобретение объекта жилого имущества либо предоставляет возможность закрытия части просроченного долга по ипотечному договору.
  3. Государственная помощь пострадавшим при обрушении курса при наличии валютной ипотеки. На основании Постановления Правительства РФ № 373 от 20.04.2015 г., заемщики, чьи доходы снизились на треть, могут рассчитывать на государственную помощь. В список таких категорий граждан включены:
  • ветераны боевых действий;
  • лица, имеющие на иждивении двух и более несовершеннолетних детей;
  • инвалиды;
  • работники муниципальных и государственных учреждений здравоохранения, культуры, социальной защиты, занятости населения, научных организаций, физкультуры и спорта, сотрудники оборонно-промышленного комплекса.

Согласно условиям Постановления №373 реструктуризация долга по кредиту возможна на основании заявки от заемщика-должника, с учетом определенных условий к объекту ипотеки (месту нахождения, площади, стоимости), а также непосредственно к целям кредита.

На дату подачи заявки о реструктуризации долга просрочка по ипотеке должна быть не менее 30 и не более 120 дней, а сам кредит должен быть выдан не позднее 1 января 2015 г. Помощь, оказанная в рамках данного проекта, предполагает снижение платежей в течение 12 месяцев за счет уменьшения процентной ставки (не выше 12%) и списания части основного долга.

Кредитор также имеет право на возмещение части недополученных средств в размере не более 200 тысяч рублей.

Долг по ипотеке: Федеральный закон №102

Ранее в статьях мы уже описывали пункты и требования Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 от 16.09.1998 г.

Именно этим законодательным актом регулируются займы на недвижимое имущество и контролируются взаимоотношения между заемщиком и кредитором, в частности своевременное внесение платежей и содержание залогового имущества в надлежащем состоянии.

Согласно названному закону заемщик не вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению, в том числе, он не может его продать, отдать в дар, поменять или завещать, за исключением случаев, когда банк не запрещает данные действия.

Вместе с тем, заемщик имеет право без получения согласия кредитора сдавать объект жилой недвижимости в аренду на срок более 6 месяцев с предоставлением временной регистрации жильцов, а также прописывать на площади членов семьи, родственников (ст.

12 ФЗ-102), осуществлять ремонтные работы и делать перепланировку, если только данные действия не нанесут существенный вред помещению. На основании ст. 31 ФЗ-102 ипотечная недвижимость должна быть обязательно застрахована. В случае нарушений условий договора, кредитор вправе потребовать от заемщика досрочного погашения ипотечного долга и изъятия залогового имущества на свой баланс (ст. 50 ФЗ-102), как показывает практика, чаще всего такие действия происходят после 6 месяцев просрочки.

Выселение из ипотечной квартиры: досудебная работа

Стоит отметить тот факт, что далеко не все банки готовы принимать срочные меры в отношении должников-ипотечников и изымать у них залоговые квартиры, в большинстве случаев банковские организации готовы пойти навстречу заемщикам, оказавшимся в трудном материальном положении, и предложить различные способы возврата долга:

  • реструктуризация (снижение суммы выплат за счет увеличения срока кредитования);
  • кредитные каникулы (освобождение от платежей сроком до полугода);
  • списание части кредитного долга (по усмотрению кредитора могут быть списаны штрафные санкции, неустойка, проценты);
  • государственная поддержка (по заявлению должника).

Также частью досудебной претензионной работы является уведомление должника о неисполнении долговых обязательств и дальнейшего выселения его из ипотечной квартиры (ст. 55.2 ФЗ-102). Это обязательное условие для банковской организации перед обращением в суд, иначе в удовлетворении иска может быть отказано.

Долг по ипотеке: обращение банка в судебные органы

После того, как все попытки урегулировать вопрос о возврате ипотечного долга не увенчались успехом, банк подает исковое заявление в районный суд по месту нахождения залогового имущества. Как правило, ипотечный договор содержит в себе информацию о судебном органе, где будет проходить слушание по делу в случае возникновения конфликтной ситуации. Подсудность регулируется ст. 52 ФЗ-102.

Важно! Суд вправе отклонить иск, если сумма спора составляет менее 5% от общей стоимости залогового имущества, и при этом срок неисполнения договорных обязательств – менее 3-х месяцев (статья 54.1 ФЗ-102).

Кто имеет право выселить из ипотечной квартиры?

Выселение из ипотечной квартиры может быть совершено как судебными приставами-исполнителями, так и самим кредитором, на основании судебного решения (ст. 55 ФЗ-102 предусматривает выселение должника из ипотечной квартиры кредитором, если данное условие прописано в договоре).

При выселении должника судебными приставами-исполнителями действует ФЗ № 229, изъятие ипотечной квартиры происходит в рамках исполнительного производства. На основании ст.

107 ФЗ-229 судебный пристав должен уведомить должника о добровольном освобождении ипотечной квартиры в срок не позднее 10 дней с момента получения письменного уведомления. В случае игнорирования данного требования, должнику назначается повторный срок с назначением исполнительского сбора.

Процедура выселения происходит в присутствии понятых и сотрудников полиции, при необходимости приставы вправе вызвать сотрудников МЧС для освобождения квартиры. Пристав-исполнитель может предоставить должнику услугу по транспортировке и хранению личного имущества сроком не более чем на 2 месяца.

Если выселение выполняет непосредственно кредитор, данная процедура осуществляется по согласию обеих сторон. В случае, если должник все-таки отказывается освобождать ипотечную квартиру, выселение будет происходить в присутствии работников прокуратуры в административном порядке либо через суд.

Важно! Любые действия по выселению заемщика-должника из ипотечной квартиры без судебного решения могут быть оспорены должником в суде с удовлетворением его требований.

Если ипотечная квартира является единственным жильем

В случаях, когда ипотека является единственным жильем, при выселении должника за ипотечный долг кредитор не имеет обязанность предоставлять ему альтернативное жилье даже при наличии прописанных в залоговой квартире несовершеннолетних детей. В любом случае данное имущество будет отчуждаться в пользу кредитора.

В соответствии со ст. 54 ФЗ-102 суд может отсрочить реализацию залогового имущества сроком до 12 месяцев на основании личного заявления должника и наличия веских обстоятельств.

Подводя итог всему вышесказанному отметим, что ипотека на сегодняшний день является чуть ли не единственным решением в приобретении собственного жилья для многих российских семей. Однако, подойти к ипотечному кредиту следует со всей ответственностью и аккуратностью.

Избежать финансовых споров и конфликтов можно, только если правильно рассчитывать свой бюджет, обязательно страховать имущество от различных случаев, строго контролировать своевременное внесение платежей.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/ipotechnoe-kreditovanie-vyiselenie-iz-zalogovoy-kvartiryi

Судебная практика ипотеки – чего ждать заемщику?

Судебная практика об обращении взыскания на квартиру по ипотечному кредиту

– Статьи – Судебная практика ипотеки – чего ждать заемщику?

Статьи 13124 -2

Получая ипотечный кредит, каждый из заемщиков старается надеяться только на лучшее: его дохода будет достаточно, непредвиденные обстоятельства не возникнут и займ будет возвращен ровно в срок.

Довольно редко, но жизнь вносит в определенные коррективы в жизнь и каждый из нас может столкнуться с тем, что долг существует, погашать его совершенно нечем, а банк приглашает вас в суд для дальнейших разбирательств.

Стоит отметить, что банки прибегают к судебной практике по ипотеке исключительно в крайнем случае и стараются уладить проблему, прежде всего путем переговоров. Если ваше положение сложилось так, что следующее место, где вы будете встречаться со своим кредитором будет не приятный офис, а зал судебного заседания, то не будет лишним получить общее представление от том, что вас там будет ждать.

Обращение в суд

Итак, обращение в суд будет следовать обнаружения обстоятельств, позволяющие банку забрать квартиру, или другую заложенную вами недвижимость.

Точнее говоря, предпринимать подобные действия он сможет после того, как письменно доведет до вас обращение с просьбой полностью вернуть долг, а вы не сможете ее выполнить.

Как только данный факт будет зафиксирован, юристами банка будет подан иск о расторжении договора, а также о взыскании с вас задолженности.

В данном судебном иске по ипотеке будут подробно изложены все обстоятельства, которые привели к такой неприятной ситуации. Так, банком будет указано, что он заключил с вами кредитный договор, согласно которому он предоставил вам определенную сумму денежных средств для покупки жилья.

Далее будет следовать подробное описание его условий в виде суммы ссуды, ее срока, процентной ставки и даты ежемесячных платежей. Также в иске внимание суда будет обращено на тот факт, что недвижимость, ставшая вашей собственностью, выступала в качестве залога.

Конечно, юристы расскажут и о том, что кредитор исполнил свои обязательства в полном объеме, перечислив вам вышеуказанные денежные средства.

Затем банком будут приведены доказательства, свидетельствующие то, что вы не выполнили свои обязательства по договору, например, неоднократно нарушали сроки, до которых следовало внести ежемесячные платежи или их суммы.

В качестве результата ваших бездействий будет указана общая сумма задолженности в виде просроченного основного долга, начисленных процентов и неоплаченной неустойки.

Вполне вероятно, что кроме этих цифр в иск также будет включена компенсация государственной пошлины за принятие его к рассмотрению и другие сопутствующие расходы банка-кредитора.

Рассмотрение дела

После того, как все формальности будут соблюдены (вас пригласят в суд, дадут возможность подготовить контраргументы и т.д.) начнется непосредственное заседание. Предположим, что вы не будете оспаривать действительность кредитного договора и факт получения денежных средств.

В этом случае после рассмотрения материалов дела судом по ипотеке будет официально установлено, что вы нарушили сроки внесения платежей, в результате чего и образовалась общая задолженность перед банком.

Далее суд подтвердит законность права кредитора обратить взыскание на залог, установит итоговую сумму, подлежащую компенсации, а также начальную продажную цену, по которой он будет реализовываться на публичных торгах, дату их начала и срок, в течение которого вы будете должны освободить жилье.

Стоит отметить, что приведенный выше пример судебного дела по ипотеке является сугубо теоретическим, поскольку в действительности в процессе разбирательства возникает множество разногласий между кредитором и заемщиком. В качестве примера приведем те из них, которые встречаются наиболее часто:

Требования Закон об потеке и Конституции. Здесь в качестве предмета спора выступает положение статьи 40, согласно которой каждый из нас имеет право на жилище.

Соответственно заемщики полагают, что обращение взыскание на его недвижимость идет в разрез с данным правом, а, следовательно, его можно оспорить.

К сожалению, лиц, которые избрали подобную стратегию защиты, стоит огорчить, поскольку Конституционный суд неоднократно рассматривал подобные жалобы, но решение всегда было одинаковым: требования кредитора правомерны, если ссуда была выдана на приобретение недвижимости.

Несогласие с продажной ценой. Бывает так, что вы согласны с банком, но не разделяете его точку зрения касательно цены, по которой он будет осуществлять реализацию вашей бывшей недвижимости.

Как показывают судебные решения по ипотеке, в подобных ситуациях суд исходит исходя из документов, которые находятся в его распоряжении, например, отчетом независимого оценщика для целей экспертизы.

По этой причине свое несогласие стоит заблаговременно подтверждать отчетами другой оценочной компании, либо другими объективными доказательствами – пока их не будет среди материалов дела, суд будет занимать позицию кредитора. Также не стоит удивляться тому, что продажная цена будет на 20% ниже той, что фигурирует в отчете об оценке – таковы требования закона.

Желание заемщика получить отсрочку.

Существующее законодательство в области ипотечного кредитования не исключает возможности предоставления отсрочки сроком до 1 года при наличии, но ваши доводы должны быть убедительны.

Кроме того, обязательно должны быть зафиксированы: факт того, что вы погашал ссуду по мере своих возможностей, существуют объективные причины ее вернуть. Для понимания приведем два примера:

Пример 1: Вы скрывались от банка, дело дошло до суда, вы перепугались и обещаете кредитору вернуть займ в течение одного года. Даже если вы подтвердите такую возможность, суд скорее всего вам откажет, сославшись на факт вашей недобросовестности в прошлом.

Пример 2: Вы погашали кредит, но суммами гораздо меньше, чем установлено договором, при этом ваш работодатель официально подтвердил намерение оказать вам финансовую помощь. В данной ситуации, вероятно, суд будет на вашей стороне.

Завышенная неустойка. Довольно редко, но бывает так, что суд пользуется правом снизить размер неустойки, рассчитанной банком. Если такого не произошло, но вы не согласны, то можно попытаться ее оспорить, но вероятность вашего успеха минимальна.

В заключении стоит отметить, что, несмотря на кажущуюся простоту, судебная практика по ипотеке представляет собой сложный процесс, который часто сопровождается апелляциями, кассациями, а в отдельных случаях обращениями в Конституционный суд. По этой причине исход вашего дела будет зависеть исключительно от мастерства адвоката, представляющего ваши интересы.

Вам понравился контент?

-2

Возврат к списку

Источник: http://www.ipoteka-legko.ru/polezno/sudebnaya-praktika-po-ipoteke.html

Хранитель Права
Добавить комментарий