Сумма уставного капитала застройщика

Уставный капитал застройщика: увеличение, размер, требования, затраты, проводки

Сумма уставного капитала застройщика

В последнее время в обществе накопилось достаточно негатива к компаниям долевым застройщикам, и государство не могло не отреагировать на это. Что и вылилось в законодательные поправки, способствующие дополнительной защите интересов участников данного процесса, включающих и изменения в отношении уставного капитала.

Общие сведения про уставной капитал застройщика

Величина и предназначение уставного капитала регулируется российскими законами, включающими:

  • Гражданский кодекс, который дает общее определение и принципы формирования УК.
  • 214-ФЗ, являющийся основным законным актом для застройщиков-дольщиков. Он регламентирует порядок привлечения средств, размер УК и договорные отношения между застройщиками и участниками стройки.
  • Административный кодекс, который устанавливает наказание для должностных и юридических лиц за нарушение положений 214-го закона.

Изменения с 01 июля

Уставной капитал – это гарантия финансового обеспечения пайщиков, на случай если застройщики не смогут подтвердить свою состоятельность.

И если ранее допустимая минимальная величина УК никак не могла обеспечить возврат внесенных дольщиками денег, и те оставались ни с чем, то с 01.07.17 все изменилось.

С этого момента размер уставного капитала становится индивидуальным для каждого застройщика. Он должен быть:

  • Пропорционален планируемому масштабу строительства.
  • Рассчитываться от наибольшей площади всех строительных объектов по договорам ДДУ.
  • Проверяться при получении разрешения на начало строительства.

Про поправки в ФЗ-214 расскажет видео ниже:

Требования

Теперь для привлечения к участию в строительстве дольщиков с их средствами, застройщик должен сформировать уставной капитал по новым требованиям:

  • Соответствовать минимально допустимому размеру из расчета всех помещений строящегося объекта.
  • Быть полностью оплаченным.
  • Введен запрет на привлечение граждан, к заключению договора на долевое участия, с последующим привлечением их средств, до выполнения требований к размеру УК.

Размер

Максимальный размер уставного капитала не ограничен, так как застройщики не заинтересованы в его слишком большой величине. А нижняя граница зависит от площади строительства и соответствует одной и девяти градаций:

До 1,5 тысячи м22,5 млн. рублей.
До 2, 5 тысячи м24 млн.
До 10 тысяч м210 млн.
До 25 тысяч м240 млн.
До 50 тысяч м280 млн.
До 100 тысяч м2150 млн.
До 250 тысяч м2400 млн.
До 500 тысяч м2800 млн.
Более 500 тысяч м21500 млн.

Если величина УК застройщика не дотягивает до нормы, а уменьшать площадь строительства он не собирается, то необходимо повышать размер уставного капитала одним из возможных способов:

  • Заключив договор поручительства с целью привлечения средств поручителей или сопоручителей. Это могут быть юридические лица, соответствующие требованиям, предъявляемым застройщикам.
  • За счет собственных средств.

Формирование УК

214-ый закон не предъявляет застройщику требование формировать УК только из денежных средств на своем счету, что собственно является для них хорошей лазейкой. Поэтому составить УК могут:

Взнос материалами

В данном случае в качестве материалов могут выступать:

  • Инструменты.
  • Инвентарь.
  • Спецодежда.
  • Спецтехника.
  • Строительные материалы.

Стоимость этих материалов согласовывается всеми учредителями. В спорных случаях определяется независимым оценщиком.

Допускается возможность предоставления в УК материалов, принадлежащих соучредителю или участнику компании застройщика, если это юридическое лицо.

Кроме того, закон требует обеспечения минимума УК только на момент подачи застройщиком проектной документации и получения разрешения на привлечение дольщиков.

После начала поступления средств от граждан, материалы из уставного фонда можно вернуть их первоначальным владельцам.

Брать деньги с клиентов застройщики будут на новых условиях — так говорит видео ниже:

Взнос земельным участком

Одним из вариантов наполнения уставного капитала недвижимостью является зачет земельным участком. Для этого надо:

  • Определить его стоимость с помощью независимого оценщика.
  • Передать в качестве УК застройщику.
  • Произвести государственную регистрацию в собственности застройщика.

После чего новый владелец участка может использовать его по своему усмотрению.

Проводки

Расчеты застройщиков, связанные с долевым строительством должны иметь свое отражение в бухгалтерском учете. Это выражено проводками:

  • Дт51/Кт76 – перечисление средств от дольщиков.
  • Дт76/Кт62 – предоплата строителям.
  • Дт08-03/Кт60 – оплата подрядчиков.
  • Дт36/Кт60 – организационные расходы застройщика.
  • Дт76/Кт08-03 – списание затрат на строительство квартир для дольщиков.
  • Дт43/Кт08-03 – передача готовой квартиры дольщику.

Еще больше полезной информации об УК для застройщика содержится в видео ниже:

Источник: http://uriston.com/kommercheskoe-pravo/yuridicheskie-litsa/ustavnoj-kapital/zastrojshhika.html

Требования к застройщику в 2019 году (по 214 фз): уставной капитал, сайт, договор

Сумма уставного капитала застройщика

Работа застройщика в современной России жестко регламентирована. Есть масса стандартов и ГОСТов, предъявляемых к качеству жилья. Но даже это не главное.

Для покупателя скорее интересно узнать требования к застройщику, которые предъявляет федеральный закон №214: «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов».

В 2019 году законодатели внесли в него массу изменений, о которых важно знать будущим инвесторам.

Новый закон

Поправок в 2019 году получилось очень много. Даже если отбросить незначительные технические изменения, которые будут волновать скорее только работников контролирующих органов, чем покупателей, все получается довольно весомый пласт нового законодательства.

Уставной капиталВажная поправка для дольщиков – размер уставного капитала сильно увеличен. Это важно в случае, если застройщик будет банкротится – средства помогут в достройке дома
Компенсационный фондЗастройщику придется сбрасываться в общий федеральный котел с каждого зарегистрированного договора долевого участия
Условия договораСам договор долевого участия тоже претерпел значительные изменения. Об этом – в отдельном разделе
ТаунхаусыТеперь требования к застройщику по 214ФЗ распространяются не только на многоэтажки, но и на жилье с малым количеством этажей и даже частные дома – таунхаусы

Таунхаусы

Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2019 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.

  • Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
  • Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.

Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.

Компенсационный фонд

Требования к застройщику, введенные поправки в 214ФЗ, в основном обусловлены большим количеством обманутых дольщиков. По стране их насчитывается десятки тысяч. Но важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули. Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгостроях

Покупая квартиру в новостройке, проверьте, не является ли она долгостроем. Возможно, выгодное предложение связано именно с проблемами у застройщика. Здесь подробно о том, как проверить застройщика перед покупкой квартиры.

Компенсационный фонд – это новый механизм получения денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться из-за некомпетентности девелопера. От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит. Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.

  • У нас есть ст. 23.2 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, в которой говорится, что новым требованием к застройщику стало взимание средств в компенсационный фонд долевого строительства
  • Контроль будет выполнять некоммерческая одноименная организация
  • Размер взносов – не более 1% от стоимости многоквартирного дома, указанной в проектной декларации.

Фактически, после введения этих поправок требования к застройщику усилились, но за счет увеличения стоимости жилья на 1%.

Важно учитывать, что компенсационный фонд работает только в тех новостройках, где первый договор долевого участия заключен после 1 января 2018 года.

Если же ДДУ был заключен ранее – то требования к застройщику по 214 ФЗ заключаются в обязательном механизме страхования новостройки.

Требования к застройщику

Какие требования к застройщику в 2019 году предъявляет закон? Если брать совокупность основных требований и нововведений этого года, то получается достаточно большой список:

  • Девелопер может вести деятельность по возведению многоквартирного дома только если имеет разрешение на строительство, выданное органами власти региона или муниципалитета, в зависимости от местного законодательства
  • Требования к заказчику застройщику – должен быть допуск СРО на ведение работ у самого заказчика, либо у генподрядчика, который привлекается для строительства многоквартирного дома. Проверяйте существование СРО, которое указывает застройщик – запрос можно отправить в министерство строительства вашего региона.
  • Застройщик обязан направлять все изменения в проектной декларации в местное министерство строительство для согласования
  • Все существенные изменения в проектной декларации происходят с помощью дополнительного соглашения со всеми дольщиками, которые уже зарегистрировали договор долевого участия
  • Застройщик должен иметь земельный участок либо в аренде, либо в собственности. Срок аренды должен быть актуальным
  • Уставной капитал должен быть не ниже минимального по его площади.
  • Проектная декларация должна оформляться в соответствии с правилами, установленными министерством строительства РФ

Уставной капитал

Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества.

Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране.

Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов.

Уставной капитал – эта сумма, которая фактически замораживается у застройщика – в нее может быть внесена как денежная наличность, так и различная техника и собственность. Уставной капитал может быть использован для выплаты долгов при банкротстве.

Размер капиталаПлощадь всех объектов долевого строительства
2,5 млн рублейНе более 1,5 тыс. квадратных метров
4 млн рублей2,5 тыс. кв. метров
10 млн рублей10 тыс. кв. метров
40 млн рублей25 тыс. кв. метров
80 млн рублей50 тыс. кв. метров
400 млн рублей250 тыс. кв. метров
1,5 млрд рублейБолее 500 тыс. кв. метров

Соответственно, крупные застройки, такие как реализация программ возведения микрорайонов, сейчас могут реализовывать девелоперы только с очень большим уставным капиталом. С одной стороны, это гарантирует:

  • Наличие средств для кредиторов в случае банкротства
  • С другой стороны – наличие собственной техники для возведения жилья. Ведь вряд ли какая компания решит заморозить сотни миллионов рублей в уставном капитале

Проблемы с законом

Федеральный закон достаточно жестко регламентирует действия юридического лица – девелопера, который взялся за возведение многоквартирного жилья и продажу долей инвестором. Если застройщик решил привлекать деньги физических лиц, то он обязан:

  • Отсутствовать в реестре недобросовестных поставщиков
  • Отсутствовать в реестре недобросовестных участников государственных аукционов
  • У застройщика не должно быть недоимки и других претензий налоговых органов
  • Руководитель и бухгалтер застройщика не должны быть судимы за преступления в сфере экономики. К ним не должны применяться административные меры воздействия за любые действия в сфере строительства и капитального ремонта. Также они не должны быть дисквалифицированы не в актуальный момент, не ранее, по решению органов исполнительной власти

Обязательный сайт

Требования к сайту застройщика с 2019 года также кардинально поменялись. Раньше просто было сказано – застройщик обязан выкладывать информацию о себе в сеть Интернет. Сейчас же требования стали намного строже. Называется это «информационной открытостью застройщика».

  • Девелопер обязан иметь не менее трех ссылок на главной странице на внутренние страницы сайта – т.е. портал состоит из страниц об объектах и страницы с проектными декларациями
  • Требования к сайту застройщика содержат полную открытость информации – человек не должен иметь никаких специфических программ, кроме стандартных браузеров. Не должно быть обязательной регистрации, никаких дополнительных установок исполняемых файлов и систем защиты. Не должно быть платы за просмотр информации.
  • Проектные декларации, разрешения на строительство, информация об участке размещается либо в виде сканированного листа документа, либо полной электронной копии
  • Документы, размещенные на сайте, должны быть завизированы руководителем организации.
  • Недопустимо шифрование документов – если на портале застройщика вы нашли файлы, зашифрованные в архив, то можно отправить жалобу в минстрой – это нарушение закона.

Теперь на сайте застройщика должны быть не только актуальные версии деклараций, но и все старые версии. Можно отследить изменение и понять, что происходит с новостройкой

Договор

Требование застройщику о передаче квартиры, сроках исполнения, сумме и прочем содержатся в договоре долевого участие. Этот документ регламентируется ст.№4 федерального закона. Основные требования:

  • Должен содержать определение объекта строительства, право требование на который вы приобретаете. Если по-человечески – это описание вашей будущей квартиры, с указанием площади, этажа и планировки. Лоджия, количество комнат – вносится вся информация.
  • Местоположение квартиры – адрес, пусть и строительный, будущего дома.
  • Срок передачи объекта девелопером
  • Цена договора, а также алгоритм расчета. Важно – вы не должны рассчитываться с застройщиком до регистрации договора в Росреестре
  • Гарантийные срок на сам многоквартирный дом и отдельные его части

Кроме того, в договоре должны содержаться сведения о самом многоквартирном доме. По аналогии с квартирой – в ДДУ вы должны иметь возможность узнать его адрес, распознать этажность, количество нежилых помещений и в целом сам план объекта.

Все сведения в договоре долевого участия должны быть в соответствии с актуальной версией проектной декларацией, выложенной на сайте застройщика.

Гарантии

Законодательство выдвигает требования к застройщику относительно гарантий на объект недвижимости. При этом в 2019 году ситуация ужесточилась, но появились минусы и для дольщиков.

  • Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и выплату неустойки за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
  • Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.

Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:

  • Естественного износа
  • Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры
  • Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома

Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика. Судебной практики по этому вопросу на момент написания статьи нет.

Прилегающая территория

Какие требования к застройщику можно предъявить относительно благоустройства территорий? Если речь идет об отдельном объекте недвижимости, то это уборка территории, приведение ее в нормативный вид. Отдельные элементы благоустройства прописываются в проектной декларации.

Требования к застройщику по прилегающим дорогам фактически не существуют. Если девелопер своими строительными действиями эту дорогу разрушил – то придется обращаться в муниципалитет с требованием обязать застройщика отремонтировать эту дорогу.

Так как дороги общего пользования, даже если они прилегают к новостройке, не находятся в собственности жильцов, то и отстаивать права на них через гражданские суды невозможно. Только через подачу жалоб в администрацию и прокуратуру вашего района.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/trebovaniya-k-zastrojshhiku/

Самая большая реформа Закона «О долевом» / Sibdom.ru

Сумма уставного капитала застройщика

Приняты поправки в закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», ужесточающие требования к застройщикам жилья. Обсуждение этих изменений длилось более года, в процессе в закон было предложено порядка двухсот поправок, итог этой работы участники рынка смогли оценить в июле.

Изменения в закон о долевом строительстве вносятся почти столько же времени, сколько существует сам 214-ФЗ, — с 2005 года. Причиной появления нынешних нововведений объявлена попытка защитить покупателей жилья. В сложных экономических условиях возрастает риск появления недостроенных объектов, поэтому, объясняют законодатели, необходимо создавать новые механизмы защиты инвесторов.

Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» так и не смог предоставить дольщикам абсолютной гарантии возвращения вложенных средств.

Не удалось изменить ситуацию и с принятием последних нововведений в 2014 году, которыми устанавливались более жесткие требования к страховым компаниям, выдававшим гарантии застройщикам.

На первичном рынке жилья по-прежнему многое зависит от самого покупателя, от его способности внимательно подойти к выбору застройщика, собрать информацию и провести необходимую проверку.

На этот раз инициаторы изменений решили не ограничиваться одной мерой, закон предлагается менять комплексно, за это нововведения уже успели назвать самой большой реформой 214-ФЗ с момента вступления закона о долевом строительстве в силу в 2005 году.

Поправки вносятся почти в каждую статью существующего 214-ФЗ: в законе устанавливаются требования к информационной открытости застройщика, к финансовой устойчивости строительной компании, вводится дополнительный механизм финансирования строительства, а также предус­ мотрено создание компенсационного фонда, из которого обманутые дольщики смогут получить средства для достройки дома.

Действующая редакция 214-ФЗ “ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ”

Увеличение уставного капитала застройщика

Поправками в закон вводится требование к минимальному размеру уставного капитала, который должен иметь застройщик, если он планирует использовать средства дольщиков для строительства жилья. Ожидается, что это позволит освободить рынок от компаний-однодневок, не способных обеспечить инвесторам гарантии возвращения вложенных средств.

Размер уставного капитала теперь поставлен в зависимость от объемов возводимого жилья.

Для небольшой компании, которая строит не более 1,5 тысячи квадратных метров жилья, необходим уставной капитал в минимальном размере — 2,5 миллиона рублей.

Максимальная планка уставного капитала установлена на уровне 1,5 миллиарда рублей — такой уставной капитал должны показать застройщики, площадь всех возводимых объектов которых более 500 тысяч квадратных метров.

Новые ограничения по привлечению денег дольщиков

Застройщик не может привлекать деньги дольщиков, если в отношении него начата процедура банкротства или принято решение о ликвидации.

Если строительная фирма значится в реестре недобросовестных подрядчиков, если компания не уплатила налоги или имеет задолженность по другим платежам в бюджет.

Не позволят привлекать средства дольщиков строительной фирме, директор и главный бухгалтер которой имеют судимость за экономические преступления.

Единая форма договора долевого участия в строительстве

На смену существующему сегодня многообразию договоров приходит стандартная форма договора долевого участия в строительстве.

Причем в законе определено, что оплата по договору происходит после его государственной регистрации, то же самое относится к и договору уступки права требования.

Унифицированная проектная декларация

Проектная декларация на строящийся объект унифицируется, в ней появляется дополнительная информация. С момента вступления закона в силу застройщик, публикуя проектную декларацию на объект, должен привести в ней в том числе сведения о содержании проектов планировки территории, чтобы потенциальные покупатели могли понять, что по соседству с жилым домом появится через несколько лет.

Помимо этого в проектной декларации застройщики обязаны указывать перечень помещений, которые войдут в состав общего имущества строящегося дома.

Определяется, какое именно общее имущество покупатель получает при покупке квартиры.

И если в документе, например, определено, что к общедомовому имуществу относится колясочная, застройщик уже не сможет изменить назначение помещения, переделав его под магазин.

Если до сих пор застройщик мог отправить проектную декларацию в стройнадзор по почте, то теперь он обязан будет предоставить ее в электронном виде.

Официальный сайт застройщика

Для каждого многоквартирного дома, который застройщик возводит за счет привлеченных от инвесторов средств, на официальном сайте строительной компании должны быть размещены разрешения на ввод в эксплуатацию.

Кроме того, публикуются проектная декларация и проект договора долевого участия в строительстве, заключение службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края о том, что декларация соответствует требованиям законодательства, разрешение на ввод в эксплуатацию.

Указано, каким образом застройщик обеспечивает свои обязательства перед инвесторами. Размещаются фотографии жилых домов компании, строительство которых ведется на средства дольщиков.

Раздельный учет средств по домам

До сих пор было невозможно отследить, пошли переданные строительной компании инвесторами средства на возведение именно того дома, где дольщик покупает квартиру, или любого другого той же фирмы. С момента вступления закона в силу застройщик будет обязан отдельно вести учет денежных средств при строительстве каждого многоквартирного дома.

Расширенный список целей, на которые могут быть потрачены деньги дольщиков

Помимо строительства жилья теперь это может быть создание объектов социальной инфраструктуры (детских садов и школ), инженерно-технических сооружений.

Новый механизм привлечения денег на строительство

В качестве альтернативы существующему механизму финансирования строительства предлагается новая схема, при которой сам застройщик не участвует в привлечении средств дольщиков. Все расчеты происходят через банк.

Банк предоставляет строительной компании кредит на конкретный объект и в дальнейшем контролирует целевое использование кредитных средств. Дольщик открывает в том же банке специальный счет (эскроу) на приобретение жилья в строящемся доме.

Застройщик получит эти деньги только после того, как компания выполнит свои обязательства и передаст дольщику построенную квартиру.

Создается единый на всю страну реестр застройщиков, который будет размещен в открытом доступе в Интернете.

Действие закона о долевом строительстве теперь распространяется на таунхаусы, до сих пор не подпадавшие под действие 214-ФЗ.

Новые требования к дольщикам

Отдельные нововведения касаются не только застройщиков, но имеют самое непосредственное отношение к покупателям жилья.

Если участник долевого строительства уклоняется от подписания документа о передаче объекта, и по этой причине нарушается предус­ мотренный в договоре передачи объекта срок, застройщик освобождается от уплаты неустойки дольщику (при условии что застройщик выполнил свои обязательства по договору).­

Застройщик не несет ответственности за недостатки построенного объекта, если они произошли из-за износа элементов отделки, конструктивных элементов, нарушения требований технических регламентов.

Если застройщик нарушает сроки устранения недостатков, он обязан выплатить участнику долевого строительства неустойку, размер которой рассчитывается как процент от стоимости расходов, необходимых для устранения дефекта, а не от стоимости всей квартиры, как рассчитывался ранее.

При передаче объекта дольщику передается инструкция по эксплуатации объекта.

Компенсационный фонд в сфере долевого строительства

В качестве замены страхования создается компенсационный фонд долевого строительства.

Формироваться он должен за счет обязательных отчислений застройщиков, которые используют средства дольщиков для строительства жилья. Средства из него будут поступать на достройку домов.

Хотя в самом проекте закона про отмену существующего страхования застройщиков не сказано, однако в докладе Министерства строительства и ЖКХ РФ, вышедшего 20 июня, то есть уже после принятия закона, говорится, что эта норма вводится вместо показавшего себя неэффективным страхования.

Как ранее сообщалось, осенью должны быть подготовлены нормативные акты, которыми будет определяться размер отчислений в компенсационный фонд, условия использования этих средств, в этих же документах должны быть окончательно решены вопросы со страхованием застройщиков.

Новые обязанности стройнадзора

Проверять соответствие застройщика и проектной декларации новым требованиям 214- ФЗ, контролировать то, как соблюдаются установленные законом требования к объему размещенной на сайте информации. Следить за тем, как застройщик соблюдает графики строительства, и за тем, как ведется учет поступающих от дольщика средств, будет служба строительного надзора.

Сроки вступления изменений в силу

Для того чтобы у участников рынка была возможность перестроиться, изменения будут вводиться постепенно, в несколько этапов. Большинство положений нового закона вступают в силу с 1 января 2017 года. Требования к размеру уставного капитала застройщика, положения о счетах эскроу и поручительстве заработают с 1 июля 2017 года.

Норма о создании компенсационного фонда в сфере долевого строительства начинает действовать с момента принятия закона.

Новые требования касаются только объектов, первые договоры долевого участия в строительстве по которым будут зарегистрированы Росреестром после 1 января 2017 года. Поэтому сейчас строительные компании в массовом порядке заключают первые договоры долевого участия в строительстве на новые объекты.

По данным службы строительного надзора и жилищного контроля, с начала года первые договоры зарегистрированы на 67 новых домов, притом что за весь прошлый год таких было 88. Застройщики стараются, насколько это возможно, отсрочить для себя вступление в силу изменений.

«Сегодня мы видим резкое увеличение количества регистраций первых договоров долевого участия в строительстве на новые объекты, — рассказывает руководитель отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля Елена Хамардюк, — и прогнозируем, что к концу года эта цифра может превысить 100.

Так уже было в 2013 году, когда вводилось обязательное страхование гражданской ответственности строителей. До вступления закона в силу тогда было заключено 136 первых договоров долевого участия на новые объекты. Застройщики готовят себе задел для работы на следующие два года».

Елена Хамардюк, руководитель отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля

С принятием изменений в законодательство полномочия службы существенно расширяются. Наряду с заключением о соответствии застройщика минимальным требованиям закона, позволяющим компании привлекать денежные средства участников строительства, мы будем выдавать заключение о соответствии проектной декларации на строящийся объект установленным обязательным требованиям.

Учитывая, что теперь утверждена форма этого документа и конкретизировано его содержание, объем проверки значительно увеличится. Мы будем запрашивать сведения из надзорных органов, чтобы удостовериться в правдивости данных, содержащихся в представленной проектной декларации.

Ряд вводимых законом изменений назрели давно. Давно была нужна единая форма договора долевого участия в строительстве. Мы также приветствуем появление требования, согласно которому застройщик должен вести отдельный учет средств по каждому объекту.

До этого момента у службы строительного надзора не было возможности проверить, расходуются поступающие от дольщиков средства на строительство именно того объекта, в котором дольщик покупает квартиру, или любого другого дома той же фирмы.

Теперь такая возможность появится.

Однако ряд моментов остается непонятным. Как быть в тех случаях, когда застройщик занимается комплексным освоением территории или реализует проект реновации? Вероятно, до вступления в силу норм по этому поводу должны выйти дополнительные разъяснения.

Самые же большие вопросы у нас вызывают положения нового закона об уставном капитале. Законопроектом в его нынешнем виде устанавливается, что застройщик должен отвечать достаточно большому перечню требований на момент подачи проектной декларации в контролирующую организацию.

На эту дату он должен иметь определенный размер уставного капитала, не должен состоять в списках ненадежных подрядчиков и поставщиков, не должен иметь долгов перед бюджетом. Другими словами, соответствовать внушительному списку критериев, в противном случае он лишается права привлекать средства населения.

Однако если застройщик не удовлетворяет этим требованиям после даты направления проектной декларации, он может продолжать заключать договоры, никаких ограничений для этого не установлено.

То есть после того, как компания подтвердила свое соответствие критериям на первом этапе и начала привлекать средства инвесторов, требования к ней существенно снижаются.

Единственное, что прописано в законе, — в отношении компании на этот момент не должно существовать решения о ликвидации либо введения одной из процедур банкротства.

Учитывая, что нововведения кардинальным образом меняют работу участников рынка долевого строительства, потребуется время, для того чтобы строители начали работать по новым правилам. Сразу после принятия 214-ФЗ в 2005 году на становление нового порядка ушел примерно год, думаю, что примерно такой же период нужен будет и сейчас. 

Действующая редакция 214-ФЗ “ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ”

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1610/

Сумма уставного капитала застройщика | Право и жизнь

Сумма уставного капитала застройщика

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Сумма уставного капитала застройщика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Это важно в случае, если застройщик будет банкротится – средства помогут в достройке дома Компенсационный фонд Застройщику придется сбрасываться в общий федеральный котел с каждого зарегистрированного договора долевого участия Условия договора Сам договор долевого участия тоже претерпел значительные изменения.

Максимальный размер уставного капитала не ограничен, так как застройщики не заинтересованы в его слишком большой величине. А нижняя граница зависит от площади строительства и соответствует одной и девяти градаций: До 1,5 тысячи м2 2,5 млн.

Государственная инспекция алтайского края

Кроме того, предусматривается возможность утверждения правительством РФ типового договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости.

В-третьих, ввиду того, что акционирование долга является прямым способом реструктуризации, прямо предусмотренным законом, это позволяет существенно уменьшить материальные (налоговые, банковские, организационные, валютные и т.п.) расходы и временные затраты.

Сайт зарегистрирован Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор).

Как изменятся условия договора долевого участия в 2017 году

По расчетам Минстроя, уставный капитал составит в среднем около 3% от объема привлекаемых застройщиком средств дольщиков.

Такие поправки будут внесены ко второму чтению законопроекта, которым предлагается ввести новые требования к застройщикам. Документ был разработан правительством, и первоначальная его редакция содержала несколько иные условия, которым должны соответствовать строительные компании.

В новых экономических условиях многие компании испытывают нехватку денежных средств и вынуждены договариваться с банками и другими кредиторами об отсрочке собственных платежей или скорейшем получении денежных средств от должников. В этой ситуации одним из эффективных антикризисных инструментов является реструктуризация задолженности.

Создание государственного компенсационного фонда

То есть, застройщик вправе завершить строительство одного объекта, после чего приступить к возведению другого без увеличения уставного капитала.

Официальный сайт застройщика Для каждого многоквартирного дома, который застройщик возводит за счет привлеченных от инвесторов средств, на официальном сайте строительной компании должны быть размещены разрешения на ввод в эксплуатацию. Как вы понимаете, застройщик при желании может довольно просто увеличить стоимость каждого из приведенных выше пунктов и тем самым обеспечить себе размер минимального капитала.

Требования к уставному капиталу застройщик должен выполнять на дату направления проектной декларации (до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства) в контролирующий орган. Если договор с первым участником уже заключен, то застройщик не обязан выполнять требования к размеру уставного капитала.

С 1 июля начнут действовать требования к уставному капиталу застройщиков

Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл № ФС77-72878 от 22 мая 2018 года. Редакция не несет ответственности за достоверность информации, опубликованной в рекламных материалах.

Минстрой России письмом от 28.08.2017 №30640-АМ/07 разъяснил, что в расчет минимального размера уставного капитала включаются площади всех жилых и нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов, строительство которых осуществляет застройщик на средства граждан и которые не введены в эксплуатацию, не зависимо от даты регистрации ДДУ.

Компенсационный фонд в сфере долевого строительства В качестве замены страхования создается компенсационный фонд долевого строительства. Формироваться он должен за счет обязательных отчислений застройщиков, которые используют средства дольщиков для строительства жилья. Средства из него будут поступать на достройку домов.

Указанная норма будет действовать ровно год. В отношении застройщиков, осуществляющих привлечение средств дольщиков по разрешениям на строительство, выданным после 1 июля 2018 года, требования к уставному капиталу будут заменены требованиями к размеру собственных средств.

Как ранее сообщалось, осенью должны быть подготовлены нормативные акты, которыми будет определяться размер отчислений в компенсационный фонд, условия использования этих средств, в этих же документах должны быть окончательно решены вопросы со страхованием застройщиков.

Ели застройщик заключил договор поручительства, то он должен довести эту информацию (о поручителе и условиях поручительства) до каждого дольщика до момента заключения с ним договора долевого участия.

Размер уставного капитала для застройщика с 2018 года

При этом все ранее заключенные договоры участия в долевом строительстве сохраняют свою силу и никаких специальных прав в связи с этим у него не возникает.

Пример.

В качестве примера наличия значительного интереса у российского делового сообщества к использованию нового инструмента добанкротного восстановления платежеспособности можно привести соглашение между группой «ОНЭКСИМ» и ОК «РУСАЛ» об обмене 2,8 млрд долл. долговых обязательств ОК «РУСАЛ» на 4,5% акций ОК «РУСАЛ», в результате чего доля группы «ОНЭКСИМ» в ОК «РУСАЛ» увеличивается до 18,5%.

Порядок ведения и состав сведений Единого реестра застройщиков, подлежащих размещению в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», определяется уполномоченным органом, созданным по решению Правительства России.

К сожалению, отсутствие официального сайта у застройщика может говорить о его несостоятельности либо недобросовестности.
Он должен быть: • Пропорционален планируемому масштабу строительства.• Рассчитываться от наибольшей площади всех строительных объектов по договорам ДДУ.• Проверяться при получении разрешения на начало строительства.

Согласно статье 7 Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ с 1 июля вступают в силу:

  • нормы о требованиях к размеру уставного (складочного) капитала, уставного фонда юридического лица – застройщика;
  • положения, регулирующие привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу;
  • статья 23.1 закона о долевом строительстве «Единый реестр застройщиков».

Закон устанавливает требования к договору поручительства. По договору поручитель или сопоручители несут перед участниками долевого строительства солидарную или субсидиарную ответственность за исполнение застройщиком его обязательств по ДДУ. Договор поручительства подлежит нотариальному удостоверению и заключается до государственной регистрации первого ДДУ.

Суть нового механизма заключается в том, что участники долевого строительства передают свои средства не застройщику, а банку. При этом банк осуществляет проектное финансирование застройщика. Такая схема повышает стоимость строительства на размер услуг банка. Однако при этом увеличивается степень защищенности участников долевого строительства.

В последнее время в обществе накопилось достаточно негатива к компаниям долевым застройщикам, и государство не могло не отреагировать на это.

Что и вылилось в законодательные поправки, способствующие дополнительной защите интересов участников данного процесса, включающих и изменения в отношении уставного капитала.

Общие сведения про уставной капитал застройщика Величина и предназначение уставного капитала регулируется российскими законами, включающими:

  • Гражданский кодекс, который дает общее определение и принципы формирования УК.
  • 214-ФЗ, являющийся основным законным актом для застройщиков-дольщиков.

Так, ранее советник губернатора Калининградской области Михаил Викторов заявлял «Ъ», что в его регионе при таких требованиях с рынка уйдет половина застройщиков. Застройщики в свою очередь предрекали агрессивную консолидацию рынка и сокращение конкуренции.

Государственная инспекция алтайского края Но важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули.

Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгостроях Покупая квартиру в новостройке, проверьте, не является ли она долгостроем.

Возможно, выгодное предложение связано именно с проблемами у застройщика.

Изменения к требованиям ведения проектной декларации застройщика

Указанная норма будет действовать ровно год. В отношении застройщиков, осуществляющих привлечение средств дольщиков по разрешениям на строительство, выданным после 1 июля 2018 года, требования к уставному капиталу будут заменены требованиями к размеру собственных средств.

Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:

  • Естественного износа
  • Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры
  • Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома

Отечественное законодательство не содержит определения термина «реструктуризация задолженности», в связи с чем практикующие юристы понимают под этим набор средств и методов, позволяющих изменить первоначальные условия возврата долга.

Согласно изменениям в законодательстве Российской Федерации с 2017 года, для участия в долевом строительстве и получении права принимать денежные взносы от дольщиков, фирма-застройщик теперь должна обладать внушительным личным капиталом, который свидетельствует о её «добросовестности».

СРО, которое указывает застройщик – запрос можно отправить в министерство строительства вашего региона.

  • Застройщик обязан направлять все изменения в проектной декларации в местное министерство строительство для согласования
  • Все существенные изменения в проектной декларации происходят с помощью дополнительного соглашения со всеми дольщиками, которые уже зарегистрировали договор долевого участия
  • Застройщик должен иметь земельный участок либо в аренде, либо в собственности. Срок аренды должен быть актуальным
  • Уставной капитал должен быть не ниже минимального по его площади.
  • Проектная декларация должна оформляться в соответствии с правилами, установленными министерством строительства РФ

Это могут быть юридические лица, соответствующие требованиям, предъявляемым застройщикам.• За счет собственных средств. 214-ый закон не предъявляет застройщику требование формировать УК только из денежных средств на своем счету, что собственно является для них хорошей лазейкой.

https://www.youtube.com/watch?v=R52JEKGpPM0

Он регламентирует порядок привлечения средств, размер УК и договорные отношения между застройщиками и участниками стройки.

  • Административный кодекс, который устанавливает наказание для должностных и юридических лиц за нарушение положений 214-го закона.

Поправки в 214-фз: что важно знать застройщикам и дольщикам

Данный способ может быть интересен кредиторам, требования которых составляют существенную долю совокупного долга предприятия. В этом случае освобождение от уплаты долга или сокращение задолженности станет решающим фактором при определении дальнейшей судьбы предприятия — будет ли предприятие ликвидировано или оно продолжит свою работу.

Основания перечисления банком денежных средств, хранящихся на счете, ответственной за строительство организации и др.

Согласно изменениям в законодательстве Российской Федерации с 2017 года, для участия в долевом строительстве и получении права принимать денежные взносы от дольщиков, фирма-застройщик теперь должна обладать внушительным личным капиталом, который свидетельствует о её «добросовестности». Размер минимально необходимого капитала указан в таблице, расположенной ниже по тексту.

Источник: https://ot2067.ru/semeynoe-pravo/1897-summa-ustavnogo-kapitala-zastroyshhika.html

Хранитель Права
Добавить комментарий