Взыскание неустойки за просрочку исполнения обязательств по дду

Правила взыскания неустойки по ДДУ: краткий курс начинающего «потребительского террориста»:

Взыскание неустойки за просрочку исполнения обязательств по дду

Знаете, кого застройщики называют «потребительскими террористами»? Конечно же, дольщиков, которые знают закон, свои права и умеют трясти с застройщиков деньги даже за незначительные нарушения.

Мне известен один такой потребитель, который получил от застройщика крупную сумму денег. И что называется «почувствовал вкус».

Продал построенную квартиру и инвестировал эти деньги в новую «долёвку» и снова отсудил хорошую компенсацию. Изучив закон и отработав схему, он периодически проворачивает эту операцию, тщательно выверяя все риски. Схема не сложная и вполне законная

Расскажу, как правильно получить от недобросовестного застройщика компенсацию в виде неустойки.

Закон «О долевом участии» 214-ФЗ дает право дольщику, имеющему зарегистрированный ДДУ, потребовать с застройщика неустойку при нарушении сроков передачи построенной квартиры или иного объекта строительства.

Неустойка – это денежный штраф, который рассчитывается в зависимости от количества дней просрочки выполнения какого-либо обязательства.

Согласно закону в случае нарушения срока передачи объекта строительства застройщик уплачивает гражданину-дольщику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Причем независимо от того, содержится ли в ДДУ условие о таком праве дольщика.

Формула расчета процентов по договору долевого участия

Пеня по ДДУ рассчитывается так:

Cтавка рефинансирования * 1/150 * цена по ДДУ * количество дней просрочки = сумма неустойки

С 1 января 2016 года Центробанк РФ для расчета штрафных санкций приравнял понятия «ставка рефинансирования» и «ключевая ставка». Теперь ЦБ утверждает размер ключевой ставки, которая на момент написания статьи составляет 7.25%. Размер ставки необходимо уточнять на дату проведения расчетов на официальном сайте ЦБ РФ.

Цена по ДДУ – это стоимость квартиры, которую фактически уплатил дольщик.

Количество дней просрочки – это число календарных дней со следующего дня после наступления срока передачи квартиры согласно ДДУ до дня направления требования о выплате неустойки. Чем меньше дней насчитает суд, тем меньше компенсация.

Застройщик никак не уменьшит сумму, если в ДДУ проставлена дата передачи помещения дольщику. Поэтому юристы строительных компаний не называют точные даты.

Мне встречались две формулы:

  • «застройщик передает объект дольщику не позднее месяца после введения в эксплуатацию»;
  • «передача осуществляется после окончания оформления всей необходимой документации».

В этом случае рассчитать неустойку будет проблематично: в суде придется отталкиваться от сроков действия разрешения и доказывать, что дольщики рассчитывали на эти даты.

Образец претензии

Претензия обязательна по 214-ФЗ и Закону «О защите прав потребителей».

Это правило введено для того, чтобы у застройщика был шанс разрешить вопрос без уплаты дополнительных штрафов, ведь в судебном порядке сумма взыскания увеличится в 1,5-2 раза.

Направьте письменную претензию застройщику с требованием добровольно выплатить неустойку за просрочку передачи квартиры.

В претензии необходимо указать:

  • наименование застройщика, его адрес, ИНН, ОГРН;
  • дату, номер и цену ДДУ;
  • срок передачи квартиры по ДДУ;
  • расчет неустойки;
  • ссылку на условия ДДУ и 214-ФЗ;
  • право дольщика обратиться в суд в случае отказа или уклонения от добровольной выплаты;
  • срок для ответа – 10 дней с даты получения.

Передайте претензию представителю застройщика лично под роспись либо отправьте заказным письмом с уведомлением и описью вложения по юридическому или почтовому адресу строительной организации. Следите за тем, чтобы у вас остались на руках документы, подтверждающие факт вручения претензии.

Их необходимо будет предъявить в суд, чтобы доказать факт ваших попыток решить вопрос мирно. Застройщик должен отреагировать на ваше обращение в 10-дневный срок либо срок, установленный ДДУ.

Если ответ застройщика вас не устроил – готовьте исковое заявление в суд.

Пример соглашения о досудебном урегулировании

По закону стороны могут заключить соглашение о досудебном урегулировании спора. Заключение таких соглашений характерно для отношений между сторонами, когда требуется соблюсти досудебный (претензионный) порядок разрешения споров. Соглашение оформляется в простой письменной форме и подписывается представителями обеих сторон.

  • дата заключения;
  • наименование, реквизиты организации или ФИО и адрес места жительства гражданина;
  • основание для возникновения спора: просрочка со стороны застройщика по срокам передачи квартиры в соответствии с условиями ДДУ;
  • собственно договоренность сторон о выплате неустойки либо возмещения убытков;
  • подписи и реквизиты сторон.

Соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами. В случае отказа обязанной стороной от исполнения такого соглашения заинтересованная сторона вправе обратиться в суд.

Заключение соглашения о досудебном урегулировании спора не позволит вам обратиться в суд по тем же требованиям и тому же основанию.

Исковое заявление в суд

Обычно иск подается в суды общей юрисдикции по месту нахождения ответчика -юридического адреса застройщика. Но дольщик может подать исковое заявление в суд и по месту своей регистрации, это право закреплено в Законе о защите прав потребителей.

Дольщик не платит госпошлину при обращении в суд, потому что по Закону о защите прав потребителей он потребитель.

В исковом заявлении необходимо описать сложившийся спор со ссылками на нормы права, и добавить описание попыток досудебного решения спора. К иску прилагаются следующие документы:

  • расчет цены иска;
  • ДДУ со всеми допсоглашениями и изменениями;
  • платежные документы, подтверждающих проведение расчетов с застройщиком по ДДУ;
  • документы, подтверждающие убытки истца;
  • платежные документы, подтверждающие расходы истца на представителя в суде;
  • копия претензии и почтовых квитанций по ее отправке застройщику;
  • копии иска и прилагаемых документов застройщику.

Добавьте к требованиям 3 пункта: возмещение убытков, компенсация морального вреда и возмещение судебных расходов.

К убыткам относятся расходы на аренду жилья, расходы по договору хранения вещей. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от выплат имущественного вреда. Моральный вред компенсируется лишь потому, что нарушены права потребителя: доказывать нравственные страдания не надо.

Прибавьте к общей сумме 50% на основании п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей.

При установлении вины застройщика в нарушении обязательств по ДДУ, суд взыщет в пользу дольщика штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований.

Только в одном случае застройщик освобождается от неустойки: если он не передал объект в срок, потому что дольщик уклонялся от подписания передаточного акта.

Процент дольщиков, которые реально идут на взыскание неустойки с застройщика, очень мал. Проблемы у застройщика возникают тогда, когда за дело по взысканию неустойки берутся профессионалы – общества защиты прав потребителей либо дельцы, выкупающие право требования неустойки по ДДУ.

Срок рассмотрения в суде – 2 месяца. В исключительных случаях этот срок может быть продлен судом с учетом мнения сторон.

Взыскание процентов в судебной практике

Результатом рассмотрения дела в суде будет решение о взыскании неустойки в пользу дольщика и выдача исполнительного листа либо отказ в удовлетворении иска.

Никаких гарантий вынесения решения суда в пользу дольщика нет. Грамотный юрист никогда не даст гарантию положительного разрешения спора в суде. Однако на практике процент удовлетворения подобных исков довольно высок.

Для решения вопроса о взыскании неустойки суд будет устанавливать следующие ключевые моменты:

  • факт регистрации ДДУ;
  • факт строительства объекта;
  • исполнение дольщиком обязанности по оплате цены ДДУ;
  • определение даты передачи объекта дольщику согласно ДДУ;
  • вручение претензии застройщику до обращения в суд.

Если вышеперечисленные факты установлены, скорее всего, суд будет на стороне дольщика. Помните о праве суда уменьшить размер суммы взыскания в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства согласно ст. 333 Гражданского Кодекса РФ.

Если срок передачи объекта пропущен, потому что дольщик уклонялся от подписания передаточного акта застройщик освобождается от уплаты дольщику неустойки.

Куда обращаться за помощью?

Общества защиты прав потребителей существуют на рынке юридических услуг давно и доход они получают от взыскания с ответчика 50%-ного штрафа от цены иска потребителя.

Основанием является все тот же п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей. Если дольщик не уверен в своих силах в суде, он может обратиться в любое подобное общество.

Интересна сделка по уступке прав требования к застройщику. Выкупом неустойки занимаются профессиональные «потребительские террористы». По такому соглашению дольщик уступает другому лицу право требования выплаты неустойки за просрочку. Этот вариант применим, если в ДДУ отсутствуют ограничения в совершении уступки по правам, принадлежащим дольщику.

Последние два вида деятельности являются по сути профессиональными. Именно о них среди застройщиков говорят как о «потребительских террористах». Обычному гражданину нужно знать свои права и уметь грамотно защищаться.

  1. Для взыскания неустойки нужны две вещи: точное количество дней просрочки и вина застройщика в просрочке.
  2. Вы не можете обратиться в суд, не написав претензию застройщику. Обязательно получите квитанцию о вручении претензии застройщику.
  3. Включите в требования три пункта: возмещения убытков, компенсации морального вреда и судебных расходов.
  4. Судья снизит сумму взыскания по ст. 333 ГК РФ. Чем больше просите, тем больше присудят к выплате.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/dolevka/ddu/neustojka.html

Взыскание неустойки с застройщика за просрочку срока передачи объекта долевого строительства

Взыскание неустойки за просрочку исполнения обязательств по дду

> Защита дольщиков >Взыскание неустойки с застройщика за просрочку передачи объекта долевого строительства

Развернуть / свернуть оглавление страницы (для быстрой навигации по блокам) Взыскать неустойку с застройщика

Многие покупатели квартир на первичном рынке недвижимости, в особенности эконом и комфорт классов, сталкиваются с тем, что застройщики систематически не выполняют взятые на себя по договорам долевого участия в строительстве обязательства и нарушают сроки передачи квартир дольщикам. При этом нередко просрочка исполнения обязательств девелоперов перед участниками долевого строительства составляет более 1 года, что является настоящей катастрофой для молодых семей с ипотечными кредитами и граждан вынужденно снимающих жильё.

Постоянные и бесцеремонные переносы сроков завершения строительства жилых многоквартирных домов стали чуть ли не повсеместной практикой застройщиков по всей России.

На затягивание строек влияет множество факторов, таких как срывы поставок оборудования и материалов, проблемы различных согласований с контролирующими органами и местной администрацией, судебные разбирательства застройщика с третьими лицами, тяжёлое финансовое положение девелопера вследствие наличия задолженностей и многое другое.

Парадокс заключается в том, что практически все недобросовестные строительные компании убеждены в обязанности дольщиков «войти в их положение» и отказаться от требований по взысканию с них неустоек за просрочку передачи объектов долевого строительства. При этом никому из таких застройщиков совершенно нет дела до того, с какими трудностями сталкиваются люди, вложившие свои последние деньги в квартиры и/или взявшие на них ипотечные кредиты на десятки лет вперёд.

Вместе с тем, действующее законодательство Российской Федерации рассматривает граждан – участников долевого строительства как потребителей и, соответственно, защищает их права. Так, в соответствии с ч. 9 ст.

4 Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”:

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Урегулирование спора по взысканию неустойки за просрочку передачи квартиры в досудебном порядке

Перед обращением в суд с исковым заявлением о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства застройщиком, участнику долевого строительства необходимо попытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке. Для этого следует составить и направить застройщику законно обоснованную досудебную претензию. Не смотря на то, что этот процесс в подавляющем большинстве случаев носит формальный характер – пренебрегать им не следует.

В лучшем случае, в ответ на претензию застройщику приходит шаблонный ответ о невозможности удовлетворения требований или несогласия с ними, в худшем – претензия остаётся без ответа.

В очень редких случаях застройщики могут пойти навстречу дольщикам и предложить во внесудебном порядке выплату неустойки в сильно заниженном размере, сделать ремонт в квартире или даже произвести обмен приобретённой квартиры на квартиру большой площади (обычно с доплатой).

Как правило, строительные компании категорически отказываются от каких-либо выплат дольщикам, умышленно доводя спор до судебного разбирательства.

В случае если застройщик готов урегулировать спор во внесудебном порядке рекомендуется обязательно зафиксировать все договорённости по досудебному урегулированию спора в письменном виде, например, путём заключения дополнительного соглашения к ДДУ или обособленного договора. В противном случае, есть большая вероятность того, что застройщик откажется от своих обещаний.

Для досудебного урегулирования спора дольщику необходимо выполнить следующий порядок действий:

  1. Подготовить досудебную претензию по договору долевого участия в строительстве, в которой необходимо произвести расчёт неустойки (обычно на дату направления претензии) и предложить застройщику выплатить неустойку в досудебном (добровольном) порядке, ссылаясь на положения ч. 2 ст. 6 № 214-ФЗ, ч. 5 ст. 13 ЗоЗПП и ГК РФ (ст. 309 и ст. 310). Именно отправка досудебной претензии является доказательством попытки досудебного урегулирования спора и позволяет участнику долевого строительства рассчитывать на присуждение судом в его пользу 50% штрафа от итоговой присужденной судом суммы за отказ застройщика от удовлетворения требования потребителя в добровольном порядке (ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП).
  2. Направить заказное письмо (с описью вложения и уведомлением о вручении) с претензией на юридический адрес застройщика, который указан в договоре участия в долевом строительстве, но лучше, на всякий случай, проверить его актуальность на сайте Федеральной налоговой службы путём получения бесплатной выписки из ЕГРЮЛ. Необходимо обязательно сохранить чек об отправке и опись к письму.
  3. Дождаться ответа или отсутствие такового от застройщика – как правило, ответ должен поступить в течение 30 календарных дней с момента получения письма или в иной срок, если он установлен сторонами в условиях ДДУ. Наиболее вероятно, что в удовлетворении претензии застройщиком будет отказано по самым разнообразным причинам и ответ будет содержать завуалированные угрозы о том, что выплата неустойки дольщику может спровоцировать очередной перенос сроков и затягивание строительства многоквартирного дома.

После того, как ответ на досудебную претензию будет получен или не получен в установленный законом или договором срок можно переходить к подготовке дела к судебному разбирательству.

Примеры нашей работы в судах города Москвы и Московской области

Добились отмены решения в апелляции и взыскали неустойку в 100% размере – 1 447 744 рублей Взыскали со строительной компании ООО “ТомСтрой” 431 000 рублей за 8 месяцев просрочки Расторгли ДДУ, вернули дольщику 100% цены Договора и взыскали штраф на 510 000 рублей Более 369 000 рублей взыскано в пользу дольщика с ООО “Партнер-Капитал” (г. Королев) С ООО “МИЦ-СтройКапитал” взыскали более 334 000 рублей (ЖК “Новоград Павлино”) С застройщика ЖК “Новокосино-2” взыскано более 488 000 рублей за просрочку передачи квартиры Взыскали более 408 000 рублей за просрочку передачи объекта долевого строительства Взыскано 376 000 рублей с ООО “Бизнес-мастер” за 9 месяцев просрочки квартиры С ООО “Замитино” взыскано более 541 т.р. просрочки за несдачу квартиры вовремя Более 510 000 руб. взыскано в пользу дольщика с АО “ПИК-Регион” за 6,5 месяцев просрочки Обращайтесь к нам и взыщите с застройщика неустойку, штраф, моральный вред, все расходы и убытки по максимуму:

Оставить заявку

Какие требования могут быть заявлены в суд при взыскании неустойки с застройщика?

  • Выплата неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства на основании ч. 2 ст. 6 № 214-ФЗ.
  • 50% штраф за отказ от удовлетворения требования потребителя в досудебном порядке выплатить возникшую неустойку за период просрочки обязательства по передаче квартиры на основании ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП.
  • Денежная компенсация морального вреда на основании ст. 15 ЗоЗПП.
  • Возмещение всех документально подтверждённых убытков истца, связанных с нарушением застройщиком своих обязательств по договору на основании ст. 10 № 214-ФЗ.
  • Все документально подтверждённые и понесённые истцом по делу судебные расходы на основании ст. 98 ГПК РФ.
  • Возмещение расходов на оплату услуг представителя в судебном процессе на основании ст. 100 ГПК РФ.

Расчёт неустойки и потребительского штрафа за просрочку передачи объекта долевого строительства застройщиком

1) В соответствии с ч. 2 ст.

6 № 214-ФЗ в случае если застройщик допустил нарушение установленного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, то у застройщика возникает обязанность выплаты неустойки дольщику – физическому лицу в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

На основании Указания Банка России от 11.12.2015 № 3894-У “О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России” с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

Значения ключевой ставки в зависимости от периода начисления неустойки:

Период начисления неустойки: Ключевая ставка ЦБ РФ:

Источник: http://bastion-com.ru/vzyskanie-neustojki.html

Неустойка по ДДУ: взыскание неустойки по договору долевого участия — компания «Maxard»

Взыскание неустойки за просрочку исполнения обязательств по дду

С «неторопливого» застройщика можно получить хорошую неустойку. Иногда это миллионы рублей.

О том, когда можно требовать неустойку по ДДУ, как её считать, и что делать, чтобы суд не снизил компенсацию в несколько раз, читайте далее.

Когда можно получить неустойку по ДДУ

В каких случаях можно получить неустойку по ДДУ, если застройщик не передал квартиру в срок, указанный в договоре (п. 2, ст. 6, № 214-ФЗ)?

Ищем конкретную дату, когда застройщик должен передать ключи и квартиру по акту приема-передачи*.
Обычно нужное число указано в одном из следующих разделов: «Предмет договора», «Передача объекта долевого строительства» или «Права и обязанности сторон». Если такая дата есть – хорошо. Начиная со следующего дня, вы вправе требовать с застройщика неустойку.

*Главное, не перепутать дату передачи квартиры с датой завершения строительства (ввода дома в эксплуатацию). Это разные даты.

Но точного числа передачи квартиры в договоре может не быть.

Менее ответственный застройщик:

  • Указывает не конкретную дату приема-передачи, а квартал, в котором предполагает передать ключи.

Вот пример формулировки:  «Застройщик обязуется передать квартиру по акту приема-передачи не позднее 1 квартала 2019 года».
В этом случае смотрим последнее число квартала по календарю. Это 31 марта 2019 года. Значит, неустойку можно требовать с 1 апреля 2019 года.

  • Привязывает передачу квартиры к сроку получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Вот пример формулировки: «Застройщик обязуется передать квартиру в течение 3 месяцев после ввода объекта строительства в эксплуатацию».

В таком случае ищем в договоре срок сдачи дома и ориентируемся на него. Если договора при себе нет, заходим на сайт застройщика и смотрим дату в Проектной декларации.

Это важно: девелопер не случайно путает дольщика размытыми датами. Он не хочет платить неустойку и надеется на юридическую неграмотность граждан. Например, девелопер может переносить сроки строительства и убеждать вас, что дата передачи квартиры сдвигается автоматически, так как привязана к дате сдачи объекта. Но это не так. Вам положена неустойка.

Застройщик прислал уведомление о переносе срока: что делать дольщику

Если вы хотите получить неустойку, не заключайте никаких соглашений с застройщиком.

Уведомление приходит в двух случаях:

  1. Если застройщик переносит срок передачи квартиры;
  2. Если застройщик переносит срок завершения строительства.

И в том, и в другом случае необходимо согласие дольщика.

Это важно:

  • Застройщик не может заставить дольщика подписать соглашение о переносе сроков передачи квартиры. Даже в том случае, если причины «уважительные», например, отсутствие материалов или поломка техники.
  • Соглашение должно пройти гос. регистрацию. В противном случае оно недействительно (Определение СК ВС РФ от 8 декабря 2015 г. N 5-КГ15-156, Обзор ВС от 19 июля 2017 года, стр. 13).

Исходя из судебной практики, суд не учитывает регистрацию дополнительного соглашения, если оно подписано дольщиком — это уже свидетельствует о его согласии.

Может показаться, что решение о переносе срока готовности дома застройщик может принять самостоятельно. В уведомлении обычно говорится: «если в течение 30 дней не будет получено согласие от дольщика, срок переносится автоматически».

Такая «хитрая» формулировка противоречит закону и не дает полной информации дольщику. Например, о том, что можно направить письменный отказ или не подписывать соглашение.

Однако на этом не стоит заострять внимание, и писать отказ необязательно. Добиться законного переноса сроков и заставить вас пойти на изменение условий договора застройщик может только через суд, если докажет существенное изменение обстоятельств по ст. 451 ГК РФ. Что представляется крайне сложным на практике.

Итак, срок строительства могут переносить сколько угодно раз. Но вам положена неустойка за просрочку в любом случае.

ГЛАВНОЕ, НЕ ПОДПИСЫВАТЬ НИКАКИЕ БУМАГИ, ГДЕ ГОВОРИТСЯ, ЧТО ВЫ СОГЛАСНЫ ПЕРЕНЕСТИ ДАТУ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ.

Как считать неустойку (формула + пример)

Неустойка считается просто:

Сумма неустойки = цена договора * количество дней просрочки * ставка рефинансирования ЦБ РФ /100 /150

Для граждан эта сумма умножается на 2 (ч. 2 ст. 6 № 214-ФЗ).

Что нужно для расчета:

    • Стоимость квартиры смотрим в договоре долевого участия, в разделе: «Предмет договора».
    • Актуальная ставка рефинансирования есть на сайте Центробанка (смотрим на дату расчета либо по периодам, если срок просрочки большой, а ставка менялась несколько раз). В расчете используем не проценты, а доли. То есть ставку рефинансирования делим на 100%.
    • Считаем дни просрочки. С какого по какой день считается неустойка?
    • Считаем со дня, следующего за днем передачи квартиры по договору, и по день исполнения обязательства (включая дату подписания акта приема-передачи). Например, если в договоре дата 30 сентября, считаем с 1 октября. Если в договоре указан срок – 1 квартал 2019 г., то конец периода – это 31 марта 2019 года. Значит, неустойку считаем с 1 апреля 2019 года.

Пример расчета. Предположим, стоимость квартиры 5 000 000 рублей, а просрочка 30 дней. Тогда неустойка для гражданина составит:

5 000 000 (цена договора) * 30 дней просрочки * 7,5 (ставка рефинансирования)/ 100 / 150 = 75 000 рублей.

Если иск о взыскании неустойки подается в тот момент, когда застройщик еще не передал квартиру, пеня считается со дня просрочки, включая заявленные сроки в исковых требованиях. Затем подаются уточненные исковые требования. Судья может учесть исковые требования или самостоятельно пересчитать сумму неустойки на момент вынесения судебного решения.

В каких случаях суды снижают неустойку, и как избежать таких ситуаций

Суды общей юрисдикции снижают неустойку в разы – при подаче застройщиком возражения на исковые требования. При этом наблюдается странная закономерность: чем больше неустойка, тем чаще и «круче» ее снижают:

      • с 237 360 рублей до 60 000 рублей (Решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 23 ноября 2015 года);
      • с 581 296 рублей до  150 000 рублей (Решение Подольского суда Московской области от 16 мая 2016 г.);
      • со 150 000 рублей до 949 152 рублей (Решение Подольского суда московской области от 26.05.2016).

В решениях в качестве причины уменьшения сумм компенсаций указывают «неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательств» (ст. 333 ГК РФ). Этой общей фразы в решении достаточно для снижения неустойки. Это противоречит 214 ФЗ, так как несоразмерность должна быть обоснована и подкреплена доказательствами. Доказывать должен застройщик.

Как избежать снижения компенсации и взыскать неустойку в полном объеме

Чтобы не «потерять» бо́льшую часть неустойки в суде:

        • Подаем иск в тот суд, где неустойку не снижают или снижают незначительно. Для этого изучаем судебную практику последних лет по аналогичным делам в суде вашего региона и региона местонахождения компании ответчика (ее филиалов).

Подавать исковое заявление можно в четыре подсудности:

        1. По нахождению объекта застройки.
        2. По юридическому адресу ответчика.
        3. По месту регистрации истца.
        4. На основании переуступки прав требования неустойки – в Арбитражный суд.
        • Правильно обосновываем законность и справедливость суммы неустойки. Хотя по закону дольщик не обязан доказывать правомерность начисленной неустойки, лучше привести подробное обоснование. Так вы увеличите шансы на полное взыскание неустойки.

Какие доводы можно привести? Например, довод о том, что неустойка по закону о ДДУ № 214-ФЗ и так существенно меньше неустойки, которая по закону о защите прав потребителей равна 3% от суммы основного долга за каждый день просрочки (ст. 28, № 2300-1-ФЗ).

Можно привести данные о показателях инфляции, сравнительный расчет неустойки и среднего размера платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств (есть на сайте Центробанка).

Кроме того, можно аргументировать свою позицию о недопустимости снижения неустойки тем, что такое снижение позволит девелоперу в дальнейшем пользоваться финансированием за счет потребителей на нерыночных условиях. Извлекать преимущества из недобросовестного поведения.

Это важно: если обращаетесь за помощью в юридическую компанию – это может существенно сэкономить время, повысить шансы на успех получения справедливой неустойки.

Штраф 50% от суммы, назначенной судом

Дольщику положен штраф в размере 50% от общей суммы неустойки, которую присудил суд. Но только в том случае, если застройщик добровольно не выплатил неустойку по письменному требованию дольщика (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).

Проще говоря, чтобы к неустойке добавить еще половину этой суммы, нужно до того, как идти в суд, направить претензию застройщику и потребовать выплатить компенсацию добровольно.

Можно ли требовать возмещения морального вреда, и в каком размере

Возмещение морального вреда требовать можно. При этом доказывать, что вам положена компенсация, не нужно. Для этого достаточно самого факта, что ваши права как потребителя нарушены.

Размер компенсации морального вреда определяет суд. Обычно он назначает небольшие суммы – 5000 рублей до 10000 рублей.

Если хотите получить бо́льшую сумму, ее нужно обосновать. Доказать нравственные и физические страдания. Например, что из-за того, что вы не получили квартиру в срок, пришлось снимать жилье, а ваш ребенок пропустил очередь в детский сад.

Источник: https://Maxard.ru/blog/vzyskanie-neustoiki-po-ddu/neustojka-po-ddu-na-chto-rasschityvat-dolshhiku/

Как выгодно взыскать неустойку по ДДУ

Взыскание неустойки за просрочку исполнения обязательств по дду

Для обеспечения соблюдения условий договора долевого участия в строительстве (далее – «ДДУ») законодательством предусмотрены штрафные санкции. Гражданское законодательство, а также ФЗ №214 от 2004 года и закон о защите прав потребителей в актуальной редакции предусматривают взыскание неустойки в случае, если застройщик нарушает условия договора.

В какой ситуации возможно взыскание неустойки по ДДУ

Если отбросить частные случаи, предусмотренные теми или иными договорами долевого участия, основанием к взысканию неустойки с застройщика считается неисполнение (или несвоевременное исполнение) определенных обязательств:

  • сдача объекта капитального строительства в эксплуатацию – завершение строительных и иных работ, предусмотренных договором, точно в указанный в ДДУ срок;
  • гарантийное устранение недостатков – на объект долевого строительства распространяется гарантия, продолжительность которой определена договором, но не менее 5 лет;
  • передача объекта долевого строительства в собственность дольщика – по окончании строительных работ квартира (иное помещение) передается в собственность участника долевого строительства.

Причин, по которым дольщики вынуждены вступать в конфликт с застройщиком, довольно много.

Это и отсутствие денежных средств у девелопера, и расхождение фактически построенного объекта с проектной документацией, и непредусмотренное договором изменение проекта.

Но какова бы ни была причина, дольщику от этого легче не становится. Ведь «на кону» – огромные вложения денег, зачастую еще и заемных.

Вообще, застройщики уже не хотят идти на открытую конфронтацию со своими клиентами. В случае срыва сроков, например, предлагают заключить дополнительное соглашение.

Ведь по нему уже не удастся потребовать неустойку.

Точно также поступают и при обнаружении недостатков: добросовестный дольщик обнаруживает разного рода дефекты, а застройщик предлагает их устранить (разумеется, без дополнительных выплат) когда-нибудь потом.

Так что же делать? Как минимум, попросить помощи юриста по долевому строительству. О мерах юридической поддержки можно узнать в этой статье.

А если по какой-либо причине дольщик не может воспользоваться услугами юриста, то он должен помнить, что не обязан подписывать никаких дополнительных соглашений. Ведь тогда их содержание дополнит условия договора или частично их изменит.

А если соглашение не подписано, то правоотношения между ним и застройщиком сохраняются в рамках условий ДДУ. И именно в отсутствие дополнительного соглашения можно взыскивать неустойку.

Сумма неустойки с застройщика по ДДУ

Расчет взыскиваемых сумм зависит от оснований для взыскания.

  • Взыскание за просрочку передачи объекта долевого строительства. В соответствии с ч.2 ст.6 ФЗ №214 от 2004 года неустойка составляет 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки (от цены договора). Если дольщик – частное лицо, сумма неустойки удваивается.
  • Взыскание за низкое качество строительных работ и материалов. В соответствии с ч.8 ст.7 ФЗ №214 от 2004 года и в силу положений п.1 ст.23 Закона «О защите прав потребителей» сумма неустойки к взысканию составляет 1% цены объекта долевого строительства по договору за каждый день просрочки.

Важно! Размер неустойки можно рассчитать с помощью калькулятора на этой странице.

Помимо неустойки также подлежит взысканию:

  • компенсация расходов, связанных с неисполнением застройщиком условий договора;
  • компенсация морального вреда;
  • компенсация за юридические услуги, связанные с претензионной и судебной работой наемных юристов;
  • 50% от штрафа, налагаемого судом на застройщика (при доведении дела до суда).

В итоге получается довольно внушительная сумма, подчас сопоставимая со стоимостью жилья, а то и превышающая ее. Именно поэтому застройщики стремятся изо всех сил либо отказаться от выплаты, либо уменьшить сумму штрафа.

Уменьшение неустойки по ДДУ в 2019 году

Несмотря на многочисленные поправки в законе №214 от 2004 года, застройщики по-прежнему вправе требовать уменьшения неустойки. Это делается несколькими способами.

В момент получения претензии застройщик предлагает заключить мировое соглашение. Естественно, с уменьшением цены или отказом от выплаты неустойки. Все зависит от оснований к взысканию.

Некоторые дольщики согласны довольствоваться малым, на что и идет расчет. И лишь 7-10% всех недовольных доводит дело до суда. Но и здесь есть важный нюанс.

О том, как судиться с застройщиком, можно узнать из этой статьи.

Речь идет о 333 статье ГК РФ, руководствуясь положениями которой застройщики в суде добиваются снижения неустойки. Судьи, в основном, пытаются не довести девелопера до банкротства и максимально оберегают его финансовую состоятельность. Но это – районные суды, в которые обращается большая часть дольщиков.

Валерия и Сергей Б. из Москвы заключили ДДУ с московским застройщиком. Но девелопер пропустил срок сдачи дома на 4 месяца, в связи с чем молодые люди решили взыскать неустойку через суд. Ими была составлена претензия, которую застройщик проигнорировал.

Сергей, наслышанный об уменьшении суммы неустойки, посетил юриста с вопросом – как заставить застройщика расплатиться «по полной».
Юрист предложил заключить договор цессии с тем, чтобы добиться переноса дела в арбитражный суд. Молодые люди согласились с предложением специалиста.

Спустя 5 месяцев они получили выплату неустойки в полном объеме.

Юридические лица получают компенсацию неустойки по ДДУ без снижения процентов неустойки. Почему? Всего лишь потому, что споры между юрлицами рассматриваются в арбитраже, где положения 333 статьи ГК РФ применяются исчезающее редко.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ в полном объеме

Казалось бы, что выхода у частного лица нет: арбитраж отклонит его иск ввиду не соответствия подсудности. На самом деле все не столь плохо, как это может показаться. В частности, придется заключить договор с юристом. Но не простой договор, а цессию – переуступить требования.

Это не значит, что дольщик «продает долг» вместе с квартирой и правом получить неустойку. Данный договор делает юридическую компанию легитимной стороной процесса – истцом. Соответственно, спор уже не будет подсуден районному суду, а перенесется в арбитражный. И у застройщика уже не остается шансов уменьшить размер неустойки. Далее алгоритм прост:

  • застройщик уведомляется о переуступке прав требования;
  • юридическая компания предъявляет свои претензии, пытаясь решить вопрос в досудебном порядке;
  • претерпев неудачу в мирном урегулировании конфликта, юристы переносят дело на рассмотрение арбитражного суда;
  • с учетом обстоятельств дела суд присуждает выплаты в полном объеме;
  • юристы перечисляют полученные денежные средства дольщику.

Вышеприведенный алгоритм максимально упрощен для понимания сути взыскания неустойки через арбитраж. Обо всех подробностях и нюансах расскажет юрист в рамках консультации. Отдельно лишь стоит сказать, что:

  • через арбитраж невозможно потребовать компенсацию морального вреда;
  • стоимость услуг юристов включается в иск, поэтому данный способ получения выплаты компенсации не обременителен для дольщика.

Срок, в который можно взыскать неустойку по ДДУ

Сроки исковой давности определены в 3 года, в соответствии с положениями ст. 196 ГК РФ. Но это не значит, что не получится взыскать неустойку по истечению 3 лет: в силу того, что неустойка рассчитывается за каждый день отдельно, взыскать деньги с застройщика по ДДУ можно, но не за весь период просрочки, а только за последние 3 года.

Но районные суды нередко руководствуются ст. 207 ГК РФ и отказывают в рассмотрении дела, мотивируя истечением срока исковой давности. Но достаточно в иске сослаться на Постановление Президиума ВАС от 2009 и 2013 годов, которые исключают применение ст. 207 ГК РФ в контексте ситуации.

Оказались в сложной ситуации с застройщиком, который не исполняет свои обязательства? Юрист сайта по телефону бесплатно проконсультирует, как нужно оформить взыскание неустойки по ДДУ в вашей ситуации.

Источник: https://Pravda-Zakona.ru/article/vzyskanie-neustojki-s-zastrojschika-po-ddu.html

Алгоритм взыскания неустойки по ДДУ с застройщика

Взыскание неустойки за просрочку исполнения обязательств по дду

Права дольщиков по ДДУ

▶ Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

▶ Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ

▶ Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ

▶ Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ

▶ Убытки при просрочке передачи по ДДУ

▶ Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?

Досудебный порядок

▶ Как написать претензию застройщику о выплате неустойки?

▶ Как правильно отправить застройщику претензию о неустойке?

▶ Как не нужно отправлять претензию о неустойке по ДДУ?

Подготовка к суду

▶ Когда лучше арбитраж, а когда общая юрисдикция?

▶ Какой суд общей юрисдикции выбрать для обращения с иском?

▶ Штраф 50 % от неустойки

▶ Когда можно рассчитывать на положительный исход дела?

▶ Документы для иска о взыскании неустойки по ДДУ

Судебное разбирательство и исполнение решения

▶ Судебные заседания по делу

▶ Как получить решение суда?

▶ Самый быстрый способ исполнения судебного решения

Предприниматели, занимающиеся созданием объектов недвижимости (застройщики), часто осуществляют свою деятельность, используя заемные средства. По этой причине, если курс валюты растет или возникают финансовые проблемы, обусловленные другими факторами, строительство затягивается или вовсе останавливается.

Российские законы однозначно говорят о том, что если застройщик не передал дольщику квартиру в срок, указанный в Договоре долевого участия, то такое пренебрежение своими обязательствами даёт право дольщику на взыскание неустойки.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

Договор долевого участия в строительстве – выгодный и удобный инструмент приобретения жилья. В настоящий период времени достаточно часто в своей жизни можно встретиться с понятием «ДДУ» или «договор долевого участия». Безусловно, это связано со стремительно развивающимся рынком недвижимости, ввиду чего у человека возникает ряд вопросов относительно данного понятия.

Долевое строительство регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно данный нормативно-правовой акт определяет важные нормы закона относительно ДДУ.

Как показывает практика, строительные организации зачастую стремятся обойти этот законодательный акт.

Они создают кооперативы, не заключая с клиентами договоров долевого участия, или предлагают подписывать договор предварительно, не регистрируя его в Росреестре.

В случае если застройщик пользуется подобной тактикой, осуществить взыскание неустойки (пени) по договору долевого участия (ДДУ) может быть не так легко. Если же договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, процесс упрощается.

Как же получить неустойку с застройщика? Если правильно выполнить все действия, взыскать неустойку по договору ДДУ вполне реально.

Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Анализируя взыскание неустойки, следует, во-первых, выделить досудебный порядок. Грамотно составленная претензия – залог Вашего успеха, показывает практика.

Составляя претензию, ссылаемся на статью 6 214-ФЗ, указываем требуемую по закону сумму неустойки и статью 310 Гражданского кодекса РФ, а также срок ввода строения в эксплуатацию, имеющийся в вашем договоре. Претензию передавать лично в руки, под роспись нет смысла.

Её необходимо направить на юридический адрес и адрес из договора, если он отличается от юридического (хотя бы даже одной буквой или цифрой).

Во-вторых, судебный порядок (так, необходимы, например, следующие документы: копия ДДУ, копии платежных документов (подтверждающие выплату в соответствии с рассматриваемым договором), документы, которые могут подтвердить дополнительные расходы; в случае заключения договора переуступки – его копия; документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы). В случае истечения периода и невыполнения застройщиком своих обязательств (то есть в добровольном порядке выплатить пени по рассматриваемого договору) накладывается штраф (плюс 50% к взысканным суммам).

Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ

Несмотря на достаточно полную теоретическую базу в рамках данного вопроса, не всегда всё так очевидно.  Подробнее мы разбирали эти вопросы в статьях про расчёт периода просрочки сдачи квартиры и расчёт неустойки за просрочку сдачи квартиры. В данном разделе мы расскажем про расчёт суммы неустойки по ДДУ более кратко.

Размер пени по ДДУ, которую нерадивый исполнитель обязан выплатить гражданам – участникам долевого строительства, рассчитывается по такой формуле:

1/150 Х СР Х КДП Х ЦД, где

СР – ставка рефинансирования Банка России,

КДП – количество дней просрочки,

ЦД – цена договора.

С 1 января 2016 года ставкарефинансирования в расчётах – то же самое, что и ключевая ставка, которая на момент написания статьи равна 7 %. Если застройщик прописывает в договоре иное, с ним можно судиться.

Поскольку цены на недвижимость исчисляются миллионами рублей, то и сумма неустойки получается весьма внушительной. Так, если квартира стоит 3 миллиона рублей, то возмещение составит 1800 рублей за каждый день просрочки. 

Произвести правильные расчеты неустойки по ДДУ порой не помогает даже калькулятор. Далее рассмотрим более подробный расчет пени за просрочку. 

Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ

Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.

Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2019 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2019:

Источник: https://xn----8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai/vzyskanie-neustoiki-po-ddu-s-zastrojshchika

Хранитель Права
Добавить комментарий