Взыскать пеню за просрочку сдачи квартиры в новостройке

Как взыскать с застройщика неустойку за задержку при сдаче квартиры?

Взыскать пеню за просрочку сдачи квартиры в новостройке

В строительство квартиры вложены немалые деньги, срок сдачи объекта истек, но застройщик не спешит передавать ключи. В этом случае участник долевого строительства вправе расторгнуть договор. Но можно ли, не отказываясь от квартиры, привлечь застройщика к ответственности и получить денежную компенсацию за задержку?

Чтобы узнать о помощи нашей компании по взысканию неустойки прочитайте подготовленную Брошюру.

Защитить права поможет Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон о долевом участии).

Пунктом 2 ст. 6 Закона о долевом участии предусмотрено следующее:

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Формула расчета размера неустойки:

Стоимость квартиры*Ставка рефинансирования:300*Количество дней просрочки*2

Записаться на бесплатную консультацию>>>

Так например, в случае задержки при сдаче квартиры стоимостью 4 000 000 руб. на 3 месяца и с учетом действующей ставки рефинансирования дольщик имеет право требовать с застройщика компенсацию в размере 252 000 руб.

Кроме того, Законом о защите прав потребителей предусмотрено взыскание штрафа за отказ от добровольного исполнения законного требования потребителя.

По общему правилу размер штрафа составляет 50 процентов от присужденной суммы.

Разумеется, несмотря на прямое предписание закона, редкий застройщик осуществит такую значительную выплату по первому требованию дольщика. Более того, многие застройщики идут на разные хитрости, чтобы не платить.

Стоит ли подписывать дополнительное соглашение о продлении срока сдачи квартиры?

Одним из распространенных приемов является предложение подписать дополнительное соглашение о переносе срока сдачи на более поздний.

Подписание такого дополнительного соглашения снимает с застройщика ответственность за нарушение изначально оговоренного срока.

 При этом застройщик убеждает, что при отказе от подписания дополнительного соглашения дольщик все равно не сможет получить компенсацию за задержку либо для него наступят иные неблагоприятные последствия.

Стоит ли подписывать такое дополнительное соглашение? Посмотрим, что говорит по поводу данной ситуации Закон о долевом участии, а именно п. 3 ст. 6: 

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ

Гражданским кодексом в свою очередь установлено, что дополнительное соглашение должно быть заключено в той же форме, что и основной договор. То есть, если договор долевого участия составлен в письменной форме и прошел регистрацию в УФРС, то и дополнительное соглашение должно быть оформлено в форме письменного документа и должно пройти процедуру государственной регистрации.

При этом обязанность заключить дополнительное соглашение в данной ситуации либо неблагоприятные последствия для дольщика, связанные с отказом от его подписания, в законе отсутствуют. Изменение договора в такой ситуации производится исключительно с согласия обеих сторон.

Пользуясь неосведомленностью граждан о своих правах, застройщик с помощью дополнительного соглашения в законном порядке увеличивает срок сдачи объекта. После этого привлечь застройщика к ответственности за нарушение первоначального срока и взыскать с него денежную компенсацию уже не получится.

 Записаться на бесплатную консультацию>>>

Итак, ПОМНИТЕ! Информирование дольщика о задержке и предложение заключить дополнительное соглашение о продлении срока является обязанностью застройщика. Дольщик не обязан подписывать данное дополнительное соглашение.  В случае подписания дополнительного соглашения о переносе срока сдачи квартиры дольщик лишается права взыскать неустойку за нарушение первоначального срока.

Закон о долевом участии в максимальной степени защищает права дольщика, а в совокупности с Законом о защите прав потребителей дает эффективные инструменты для защиты прав и привлечения застройщика к ответственности. Поэтому не стоит верить застройщику на слово и принимать за чистую монету его предвзятое толкование федерального закона.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ:

Когда можно требовать неустойку?

Требование о взыскании неустойки можно предъявить на любом этапе после того, как срок сдачи нарушен. При этом нет нужды дожидаться момента, когда квартира всё-таки будет сдана.

В такой ситуации суд обычно предусматривает взыскание неустойки за весь период просрочки.

При этом сумму неустойки за просрочку, рассчитанную на момент вынесения решения суда, застройщик будет обязан оплатить сразу.

  Что нужно для подачи искового заявления?

Независимо от того, на каком этапе вы решили взыскать неустойку, перед подачей искового заявления рекомендуем направить застройщику претензию и изложить свои требования в ней.

Если застройщик отказал в удовлетворении претензии либо не ответил следует обращаться с исковым заявлением в суд.

В случае, если размер требований не превышает миллион рублей, уплачивать государственную пошлину за рассмотрение иска не требуется (в соответствии с Законом о защите прав потребителей).

Может ли суд уменьшить размер неустойки?

Да, в соответствии с положениями Гражданского кодекса, в определенных случаях суд может уменьшить размер взыскиваемой неустойки. В том числе, и по делам о взыскании неустойки с застройщика.

Повысить вероятность взыскания неустойки в полном объеме поможет правильное поведение на досудебной стадии (своевременное исполнение обязанностей по договору, попытка взыскания в претензионном порядке) и обоснование размера неустойки в судебном разбирательстве.

Можно ли взыскать с застройщика расходы на юридические услуги?

Да, в случае удовлетворения искового заявления, суд присуждает взыскать с проигравшей стороны судебные расходы истца, в том числе, расходы на оказание юридических услуг, связанных с судебным процессом. Данный вопрос решается в отдельном судебном заседании после окончания дела.

Юристы ЮК «Аймрайт» оказывают полный комплекс услуг, связанных с взысканием неустойки за просрочку сдачи объекта: от устного консультирования до полного сопровождения, включая сопровождение при исполнении судебного решения. Чтобы подробнее узнать о помощи нашей компании по взысканию неустойки прочитайте подготовленную Брошюру.

Свяжитесь с нами, чтобы получить бесплатную консультацию и рассчитать неустойку: 

8 (812) 920-64-71

Другие способы для связи — e-mail: [email protected], факс: 8 (812) 340-55-46

Источник: https://imright.ru/kak-vzyskat-s-zastrojshhika-neustojku-za-zaderzhku-pri-sdache-kvartiry/

Как рассчитать и взыскать неустойку за просрочку сдачи квартиры по ДДУ – ЮК

Взыскать пеню за просрочку сдачи квартиры в новостройке

Граждане, вкладывая деньги в долевое строительство, заранее знают, что новоселья придется ждать не один год. Однако ожидание, как правило, затягивается на более длительное время, чем они предполагали, подписывая договор со строительной фирмой.

По сути, дольщики оказываются заложниками ситуации, навязанной им застройщиком, который то и дело переносит дату сдачи дома. Что делать в этом случае? Закон дает право выбора: участник может либо согласиться на пересмотр сроков, либо обратиться в суд с иском к недобросовестной компании.

Дольщику положена неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия, которая может составлять довольно внушительную сумму. Как ее правильно рассчитать и истребовать с нарушителя?

Как определить срок просрочки передачи жилья

Срок передачи жилья  – одно из основных условий, которое должен содержать ДДУ. Без этого пункта договор является недействительным и не пройдет регистрацию в Росреестре.

Эта дата является единой для всех участников проекта, и не может быть изменена застройщиком по своему желанию без согласования с дольщиками.

Договор также содержит еще одну дату – срок введения дома в эксплуатацию, который всегда наступает раньше, чем дата передачи. В отличие от первого, этот срок может корректироваться застройщиком самостоятельно.

Срок передачи объекта может присутствовать в договоре в нескольких вариантах, соответственно и просрочка сдачи дома считается по-разному.

  1. В документе может быть установлена определенная дата, например, «не позже 30 апреля 2017 года», в этом варианте просрочка считается со следующего дня – с 1 мая 2017 года.
  2. Если в условиях договора срок обозначен в виде квартала, например, «во втором квартале 2017 года», то дата просрочки наступает 1 июля 2017 года.
  3. Дата передачи объекта может быть привязана к определенному событию, чаще всего к приемке дома госкомиссией. Например, указан срок ввода в эксплуатацию 2 квартал 2017, а срок передачи – в течение 60 дней от этой даты. Просрочка сдачи квартиры наступит 1 сентября 2017 года.

В договорах часто можно встретить расплывчатые формулировки, например, в некоторых документах рядом со сроками присутствуют слова «примерный», «планируемый», «ориентировочный».

Эти и подобные им слова пишутся специально, чтобы избежать ответственности, ведь застройщики прекрасно знают, что им грозит выплата неустойки за просрочку сдачи дома.

Однако такие оговорки незаконны, и судом во внимание не принимаются.

Что делать, если сдача дома откладывается

По закону, если застройщик видит, что в отведенный срок не получается сдать объект, он должен за шестьдесят дней до наступления конечной даты отправить участникам предложение о продлении сроков. Если дольщик не возражает, стороны подписывают между собой соглашение.

Но следует учесть, что соглашаясь на условия застройщика, дольщик лишает себя возможности получить с нарушителя неустойку. При этом закон не обязывает его соглашаться, а предоставляет право выбора.

Участник может не отвечать на письмо, его молчание не может быть истолковано, как принятие предложения.

Основным документом, который является доказательством нарушения сроков сдачи, и на основании которого рассчитывается размер неустойки, является передаточный акт.

Если документ не подписан, а срок сдачи, указанный в договоре, уже прошел, он подтверждает, что дольщик еще не получил квартиру. Если жилье уже передано участнику, но на акте стоит более поздняя дата, чем в ДДУ, это свидетельствует, что объект сдан с просрочкой.

Если застройщик просрочил сдачу квартиры, и дольщик не желает с этим мириться, он может инициировать процесс взыскания с застройщика неустойки. Первый шаг в этом направлении – отправка в адрес строительной фирмы развернутой претензии.

Досудебный порядок по закону не является обязательным, его можно пропустить и сразу направлять заявление в суд. Однако если такой порядок решения спора предусмотрен условиями ДДУ, то его необходимо соблюсти.

Узнать более подробно, что делать дольщику, если строительная компания не спешит сдавать дом, можно из статьи.

Составление претензии к застройщику

Претензия – это юридический документ, который возможно в дальнейшем будет предъявлен в суде. Она должна быть написана строгим деловым языком. Единой формы данного документа не существует, поэтому ее можно писать в произвольном виде.

Претензия должна содержать:

  • Сведения о договоре (номер, дата заключения);
  • Описание сданного или еще несданного объекта (номер, площадь, этаж);
  • Пункты договора, которые нарушил застройщик;
  • Ссылки на статьи закона, под которые подпадает допущенное нарушение;
  • Сумму неустойки, рассчитанную на дату подачи претензии;
  • Требование о выплате неустойки и срок, предоставляемый дольщиком для его исполнения. По общему правилу он составляет десять дней.

Если дольщик из-за задержки сдачи дома понес дополнительные расходы, сумму убытков и требование об их возмещении также можно включить в претензию. В убытки можно включить оплату арендованного жилья за период просрочки, переплату процентов по ипотечному кредиту.

Письмо с претензией направляется в адрес строительной фирмы заказным почтовым отправлением с описью и уведомлением о получении. Ее можно также отнести в офис компании, но в этом случае необходимо, чтобы на вашем экземпляре был проставлен штамп о ее принятии.

Расчет неустойки

По 214 ФЗ неустойка за просрочку сдачи дома рассчитывается на основании ключевой ставки ЦБ, которая действует на день расчета. За единицу берется 1/300 этой ставки от полной суммы договора за один просроченный день. При этом для обычных граждан проценты считаются в двойном размере.

Ставка ЦБ – единица не постоянная, Центробанк периодически ее меняет. При проведении расчетов необходимо ориентироваться на ставку, действующую на данный момент. С 19 сентября 2016 года действующая ставка – 10%. Ниже приведена подробная инструкция, как рассчитать неустойку самостоятельно.

Расчет пени производится по следующей формуле:

Неустойка = (Цена ДДУ /100× ставка ЦБ на момент расчета (10/300)) × 2× количество дней просрочки

При наличии подписанного приемо-передаточного акта, период просрочки считается со дня, следующего за конечным сроком передачи жилья по договору, и до даты, стоящей на акте.

Если жилье еще не принято дольщиком, то неустойка рассчитывается на дату отправки претензии или подачи судебного иска исходя из фактического количества просроченных дней.

Если к моменту судебного заседания акт будет уже подписан, изменится ставка ЦБ, увеличится просрочка, можно подать ходатайство об увеличении суммы требований по иску.

Следует учесть, что компенсация всегда рассчитывается исходя из суммы, уплаченной по  ДДУ. Если квартира покупалась по переуступке прав, в стоимость которой включается также оплата самой уступки, то независимо от этого, расчет делается от цены ДДУ.

Например:

Цена ДДУ = 5 млн. рублей

Количество просроченных дней – 75

(5 000 000/100 ×10/300 (0.033))×2 =3 300 руб. (за один день) × 75 = 247 500 руб. (неустойка за весь период просрочки)

Порядок взыскания неустойки в суде

Если застройщик просрочил сдачу дома и проигнорировал претензию, отправленную дольщиком, значит пришло время подавать на нарушителя в суд. Необходимо написать исковое заявление, которое составляется аналогично претензии с включением следующих данных:

  • Название суда, в котором будет рассматриваться дело;
  • Данные дольщика (ФИО, адрес);
  • Сведения о компании-застройщике (наименование, адрес).

В заявление также переносятся сведения и требования, описанные в претензии, при необходимости делается перерасчет неустойки в соответствии с изменившимися обстоятельствами. Кроме того, по закону о защите потребителей в иск включаются требования:

  • Моральная компенсация;
  • Штраф 50 % от полной суммы всего иска.

а также оплата:

  • судебных расходов;
  • юридических услуг;
  • госпошлины.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • копию ДДУ;
  • копию квитанции об оплате по договору;
  • документ об уплате госпошлины (она взимается, если сумма иска составляет 1млн. и более рублей);
  • претензию, направленную застройщику, с его ответом (при наличии), почтовой квитанцией и уведомлением о ее вручении.

Выбор суда для подачи иска

Дела по спорам с застройщиками рассматривают суды общей юрисдикции. При этом дольщик может выбрать сам, куда подать заявление: в суд по своему месту проживания, по местонахождению строительной фирмы или адресу стройплощадки.

Выбирая судебный орган, рекомендуется изучить практику применения в нем 333 статьи ГК РФ, позволяющей уменьшать размер неустойки.

В качестве альтернативного можно рассмотреть вариант продажи требования неустойки другой компании, которая, как юр. лицо выступит от своего имени в арбитражном процессе.

Такой способ взыскания компенсации позволяет снизить риск уменьшения неустойки, поскольку в Арбитраже 333 статья ГК применяется крайне редко.

В каждом деле по взысканию неустойки существует много нюансов,  непосредственно влияющих на сумму компенсации, которую может в итоге получить дольщик.

Иногда бывает достаточно правильно составленной претензии и проведенных переговоров с застройщиком, чтобы он принял решение выплатить требуемую сумму.

Но чаще всего неустойка взыскивается в суде, решение которого во многом зависит от того, насколько грамотно будет представлена позиция дольщика. Все это – ежедневная работа профессиональных юристов.

В Обществе защиты прав дольщиков вы найдете помощь и понимание, компетентные юристы помогут в решении любых проблем с застройщиками. Задайте нам свои вопросы в форме обратной связи или свяжитесь с нами по координатам в разделе «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/neustojka/neustojka-za-prosrochku-sdachi-kvartiry-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya

Суд уменьшил неустойку за просрочку сдачи объекта долевого строительства

Взыскать пеню за просрочку сдачи квартиры в новостройке

В последние годы выросло число лиц, вступающих в долевое строительство, а также недобросовестных организаций-застройщиков, не выполняющих в сроки свои обязанности. Этим поспешили воспользоваться коммерческие предприятия, основной деятельностью которых стал выкуп у долевиков их прав на истребование неустойки и штрафа за данную просрочку.

Однако суды в ходе рассмотрения таких дел серьезно снижают размер неустойки, если истцом по делу выступает юридическое лицо, а не гражданин.

Например, в Татарстане такое решение принято арбитражным судом в июле 2018 года.

ООО «Народные юристы» подготовило и направило в АС Республики Татарстан иск к ООО «Жилой комплекс Победа». Третьим лицом по делу выступал Тогунов Д.А. Иск содержал требование о выплате неустойки в сумме 945 тыс. рублей за нарушение сроков сдачи жилья.

Суд принял уточнение к иску

В ходе судебного процесса Истец подал уточнение, в котором просил дополнительно к неустойке взыскать с Ответчика штраф в сумме 427 тыс. рублей. Взыскание штрафа, размер которого составлял половину предъявляемой к Истцу неустойки, предусмотрено законом (п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» № 2300-I).

Исходя из смысла указанного положения, требовать через суд назначение штрафа за нарушение прав потребителей возможно, так как данный штраф тесно связан с первоначальным требованием. Кроме того, аналогичный вывод сделан Пленумом ВС РФ в п. 46 Постановления от 28.06.

2012 № 17, в котором нашли отражение вопросы по делам, связанным со спорными моментами в отношениях с потребителями. Исходя из данных норм, суд заключил, что уточняющее заявление не повлечет изменение предмета иска и обстоятельств, явившихся основанием для обращения в суд.

В связи с чем, судья принял конкретизацию иска в части взыскания штрафа.

Неустойка возникла вследствие просрочки Ответчиком своих обязательств

В декабре 2015 г. Тогунов Д.А. вступил в долевое строительство двухкомнатной квартиры площадью 79 кв. м. Застройщиком жилого комплекса являлся Ответчик. В п. 3.3.3 договора долевого участия 31 декабря 2016 г. определено крайней датой для передачи объекта Тогунову Д.А.

Гражданин выплатил всю необходимую по договору сумму (на дату подписания договора — более трех млн. рублей), тем самым погасив все свои обязательства перед застройщиком.

Но Ответчик своевременно не передал квартиру Тогунову Д.А. Передача объекта состоялась лишь в январе 2018 г.

Так как застройщик нарушил срок, указанный в договоре, дольщик обратился к нему с претензией о выплате неустойки. Ответчик оставил ее без ответа.

Закон допускает передать права требования по договору другому лицу

Гражданин решил передать право требования неустойки за несвоевременно сданную в эксплуатацию квартиру, а также штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона № 2300-I, ООО «Народные юристы», о чем между ними в декабре 2017 г. был заключен соответствующий договор.

Стороны соблюли требование об уведомлении Ответчика о состоявшейся уступке, провели регистрацию договора в регслужбе.

В последующем Истец уже от своего лица направил письмо с требованием о выплате неустойки и штрафа, однако Ответчик не ответил на него. На этом основании Общество обратилось в суд за разрешением спора.

Правовое обоснование совершенных сторонами действий и выводы суда

Из ст. 309 ГК РФ следует, что взятые обязательства необходимо выполнять, как того требуют условия договора или закона.

Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. регулирует правила долевого строительства. В ч. 1 ст.

4 закона сказано, что лицо, возводящее объект, берет на себя обязательства по завершению строительства недвижимого объекта в оговоренный договором срок, а также, после оформления необходимых документов для ввода объекта в эксплуатацию, – по передаче объекта долевику. На долевика же возлагается обязанность по выкупу и принятию данного объекта недвижимости.

В срок, закрепленный договором, квартира не получена участником долевого строительства.

Передать право взыскания неустойки возможно по договору цессии (п. 1 ст. 382 ГК РФ). При этом нет необходимости получать одобрение кредитора, если об ином не условились стороны или не прописано в законе.

Как устанавливает п.1 ст. 384 ГК РФ, в процессе уступки весь объем прав первого кредитора, с сохранением всех условий договора, передается следующему кредитору. Это означает, что новый участник правоотношений вправе претендовать, в том числе, и на проценты за неисполнение обязательств второй стороной.

Уступить свои права можно только в том случае, если такая уступка не противоречит закону.

В ч. 2 ст. 11 Закона №214-ФЗ закреплено, что передать свои права по договору долевого участия возможно только тогда, когда дольщиком оплачена вся сумма по сделке, либо в процессе уступки остаток долга переводится на нового должника по правилам ГК РФ.

Суд обратил внимание участников процесса на то, что в отношении совершенной сделки по уступке прав не было возражений от сторон, и в суд с заявлением о ее незаконности никто не обращался.

Согласно ч. 2 ст.6 Закона №214-ФЗ нарушение указанного в договоре долевого участия срока сдачи объекта недвижимости влечет для застройщика обязанность выплаты дольщику неустойки. За каждый просроченный день начисляется неустойка в размере 1/300 от стоимости договора. Если просрочка возникла в отношении физического лица, то ее размер умножается в два раза.

Пропуск срока передачи объекта долевого строительства установлен судом, следовательно, третье лицо, а в дальнейшем и непосредственно Истец, были правомочны заявить о выплате неустойки.

Суд при определенных обстоятельствах может снизить размер неустойки

Из уточненного иска следовало, что Истец предъявляет ко взысканию неустойку в размере 945 млн. рублей и штраф в сумме 472 тыс. рублей. Ответчик просил суд уменьшить размер взыскиваемых сумм со ссылкой на ст.

333 ГК РФ, так как считал, что требование Истца не соответствует последствиям, наступившим из-за нарушения сроков сдачи объекта.

Обосновывая свою позицию, застройщик ссылался на среднюю цену арендуемого в данной местности жилья с подобными характеристиками в тот период, когда действовала просрочка. В подтверждение доводов суду были предъявлены соответствующие материалы.

Как следует из ст. 333 ГК РФ суд может снизить неустойку, если убедиться в ее несоразмерности насупившим неблагоприятным обстоятельствам. Если нарушением допустил предприниматель, то снизить неустойку суд вправе только при поступлении от него заявления об этом.

Данные нормы применимы и в отношении законной неустойки, о чем сказано Пленумом ВС РФ в п. 78 постановления от 24.03.2016 г. №7. В п. 80 документа также отмечено, что если к взысканию заявлены и штраф и неустойка, которые просит уменьшить нарушитель сделки, то суд исследует вопрос о соразмерности, учитывая всю заявленную ко взысканию сумму.

Общая цена иска с учетом уточнения составила 1,4 млн. рублей.

Суд определяет «разумность» неустойки

Проводя анализ соответствия требуемых сумм наступившим последствиям, суд руководствовался двумя моментами:

  • неустойка взыскивается в целях компенсации причиненного ущерба;
  • в процессе взыскания будут соблюдены интересы обеих сторон.

Также суд учитывал, что Истец относился к субъектам предпринимательской деятельности, чья работа была непосредственно связана с покупкой у граждан прав требования штрафных санкций с застройщиков. Целями такой покупки была подача исков в суд для принудительного взыскания выкупленных сумм.

По сути, Истец не является стороной правоотношений долевого строительства. Но приобретая права требования как новый кредитор, получал возможность взыскивать сумму штрафа в повышенном размере.

При этом новому кредитору были не важны негативные последствия просрочки сдачи построенного объекта.

Суд учел данную ситуацию и сделал вывод о том, что присуждение заявленной суммы приведет к получению истцом сумм без наличия на то веских оснований.

Предназначением построенного объекта являлось проживание в ней жильцов. Поэтому суд согласился с аргументами Ответчика о необходимости сравнения цены на аренду аналогичной недвижимости при определении общего размера штрафных санкций за просрочку.

Определяя сумму ко взысканию, суд принял во внимание расположение построенного объекта и аналогичной недвижимости, их удаленность от общественного транспорта, размер квартиры и планировку.

Из представленных Ответчиком материалов следовало, что аренда жилья с похожими характеристиками в месте расположения спорного объекта составляет не более 12 тыс. рублей в месяц.

Исходя из данной стоимости, суд рассчитал итоговую сумму ко взысканию в размере 156 тыс. рублей и принял решение о ее взыскании.

Суд отклонил доводы истца, касающиеся снижения неустойки

Суд не принял возражения Истца на заявление об уменьшении неустойки по следующим основаниям:

  1. Истец предъявил суду доказательства того, что стоимость аренды в городе сильно отличается. Аналогичное жилье передавалось в аренду как за 12 тыс. рублей в месяц, так и за 60 тыс. рублей. Суд не принял этот довод, ссылаясь на временное изменение рыночных цен на жилье, связанное с прохождением в городе мирового Чемпионата по футболу.
  2. Истец полагал, что недопустимо уменьшение неустойки больше, чем размер ключевой ставки ЦБ РФ. Суд на это указал, что просрочка передачи квартиры не касается вопроса денег, поэтому нет необходимости учитывать данную ставку. Более того, подобные вопросы были предметом рассмотрения ВС РФ в п. 76 постановления Пленума от 24.03.2016 г. №7.
  3. Истец указал, что Ответчик, получив полную оплату по договору и не передав жилье долевику, тем самым незаконно воспользовался его деньгами в своих целях. Но суд разъяснил, что данный аргумент не принимается, так как Ответчик использовал деньги по прямому назначению – на строительство объекта недвижимости.

Таким образом, иск был удовлетворен в части. Неустойка была значительно снижена судом, позиция суда подкреплялась ссылками на разъяснения ВС РФ.

24.07.2018

Источник: https://ce-na.ru/articles/o-nedvizhimosti/sud-umenshil-neustoyku-za-prosrochku-sdachi-obekta-dolevogo-stroitelstva/

Как взыскать с застройщика неустойку в случае просрочки сдачи дома?

Взыскать пеню за просрочку сдачи квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новом доме всегда серьезный шаг. Ему предшествует выбор застройщика, места расположения будущего жилья и его планировки. И очень неприятно, когда строительная компания затягивает передачу ключей от будущего пространства.

Например, некоторые люди специально находят временное жилье на период возведения дома. Тогда подстегнуть строителей к выполнению своих обязательств должна неустойка за просрочку сдачи дома. Ее величина определяется в процентном соотношении к стоимости квартиры.

Возникает вопрос, как взыскать с застройщика неустойку в случае просрочки сдачи дома? Вот одна история из жизни.

Я подписал со строительной фирмой договор на долевое участие в строительстве многоэтажного дома. В соответствии с ним мне в конце 2014 года должны были передать ключи от новой трехкомнатной квартиры.

Однако до сих пор новостройка в эксплуатацию не сдана. Я слышал, что законодательством предусмотрено взыскание пени за просрочку сдачи дома.

Если это так, то подскажите, пожалуйста, каким образом это сделать? Андрей, г. Ижевск.

Подобные проблемы возникают у многих людей, вложивших свои деньги в новые квартиры. Поэтому попытаемся помочь им. Для этого стоит обратиться к Федеральному закону от 30.12.2004 № 214, регулирующему долевое строительство жилья.

За просрочку ввода дома в эксплуатацию застройщик уплачивает гражданину пеню, равную 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая в настоящее время составляет 8,25%. Неустойка уплачивается за каждый день просрочки не менее чем в двойном размере.

В тоже время, в соглашении с застройщиком может быть определена и иная величина неустойки, которая должна быть не меньше установленной законодательством.

Санкции начисляются на установленную договором цену квартиры за все дни задержки в передаче ключей от квартиры. Здесь формула расчета может быть следующей:

количество дней просрочки х (0.0825/150) х стоимость квартиры x 2

Пишем претензию застройщику

Если имела место просрочка сдачи дома в эксплуатацию, то пеня может быть взыскана двумя способами: посредством претензии и в судебном порядке. Плюсом претензии является то, что она поможет сэкономить время и финансы, необходимые для длительных судебных тяжб.

Итак, претензия к строительной компании может быть оформлена следующим образом. Вначале описываются обстоятельства заключения договора и внесения платежа за квартиру.

После этого приводятся доказательства просрочки передачи жилья. Далее в претензии необходимо установить срок, в течение которого застройщик должен перечислить пеню.

В связи с этим, в обращении стоит указать собственные банковские реквизиты, на которые должны поступить средства.

Когда строительная фирма не ответила на претензию или отказался удовлетворить изложенную в ней просьбу, неустойка за просрочку сдачи дома должна быть взыскана по суду.

Иск о взыскании пени за просрочку сдачи дома

Он подается человеком в районный суд по месту нахождения застройщика. Не стоит забывать, что иск за просрочку сдачи дома требует уплаты госпошлины. Ее размер определяется в процентах от рассчитанной суммы пени.

Само заявление в суд должно состоять из таких блоков. Вначале описываются обстоятельства заключения договора на долевое строительство и внесения платежа за квартиру. После этого приводится факт просрочки сдачи дома.

Перед непосредственными исковыми требованиями стоит сделать ссылки на нормы законодательства. К исковому заявлению стоит приложить следующие документы:  расчет пени; копию договора о приобретении квартиры; копии квитанций об оплате жилья.

Дополнительно можно приобщить переписку с застройщиком.

Иск к застройщику подается в суд по месту нахождения ответчика в двух экземплярах. Одни из них предназначен суду, а другой – для застройщика. Когда все материалы подаются через канцелярию суда, на собственном экземпляре вам поставят отметку о принятии иска.

Если иск в пользу человека будет удовлетворен, то нужно дождаться вступления решения суда в законную силу. Это произойдет после истечения срока на подачу апелляционной жалобы или по окончании рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции. После этого, если застройщик не будет исполнять решение суда, необходимо получить исполнительный лист и обратиться к судебным приставам.

Следует помнить, что помимо пени за просрочку сдачи дома, человек может взыскать причиненные убытки.

Например, если в период задержки с новосельем семья вынуждена была снимать квартиру, то расходы по аренде квартиры можно будет затем взыскать с застройщика.

С этой целью осуществленные платежи необходимо подтвердить документально (договор аренды, расписки хозяина квартиры в получении денег и т.д.).

Проблемы со строительными компаниями возникают во многих регионах. Однако юристы Правового Центра «Аргумент плюс» имеют успешный опыт в их решении. Поэтому, независимо от места проживания, вы можете заказать претензию к застройщику и исковое заявление о взыскании неустойки, не выходя из дома в нашем интернет-магазине юридических услуг.

жилищные спорызащита прав потребителянедвижимость

Источник: https://argumentplus.ru/blog/potrebitel/kak-vzyskat-s-zastrojshhika-neustojjku-v-sluchae-prosrochki-sdachi-doma.html

Взыскание неустойки по ДДУ с застройщика (по договору долевого участия)

Взыскать пеню за просрочку сдачи квартиры в новостройке

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ (договору долевого участия) – это малораспространенная, но эффективная практика, как сократить стоимость жилья, так и погасить свои расходы, появившиеся из-за неграмотного озвучивания срока окончания строительства со стороны директора.

Сумма, которую можно взыскать, рассчитывается по закону, поэтому суды часто идут навстречу дольщику и дополнительно штрафуют застройщика за просрочку. Оговоримся – в этой статье речь идет о взыскании неустойки с застройщика именно по договору долевого участия.

В случае, если вы приобрели жилье по векселю или по участию в ЖСК, процесс выглядит несколько иначе.

Что такое неустойка?

Неустойка с застройщика взыскивается по 214 ФЗ – федеральному закону о долевом участие в строительстве. Закон определяет понятие неустойки по ст. 330 гражданского кодекса. Проще говоря, неустойка это деньги, которые исполнитель услуги обязан уплатить за неисполнение своих обязательств.

Если обязательства были не исполнены совсем – то неустойка взыскивается сверх уплаченной заказчиком. Если же обязательства были исполнены, но не в указанный в договоре срок или в ненадлежащем качестве – то это сумма сверху.

В обывательском понимании неустойку называют также пеней или штрафом, но это не совсем юридически корректно.

Неустойка как способ сэкономить

В нашем случае неустойка в основном взыскивается с застройщика за просроченный срок сдачи новостройки. Но есть и другие случаи – например, некачественное строительство или отличия в площади переданной квартиры дольщику.

Существует такая практика – застройщик обязал себя передать дольщику за n-ную сумму квартиру площадью 50 квадратных метров. В итоге оказалось, что построенная квартира имеет площадь 52 квадратных метров. При стоимости «квадрата» жилья в 30 тыс.

рублей дольщик может заплатить за дополнительные два метра застройщику. А может найти что-то некачественное в квартире, а в досудебном порядке договориться с застройщиком – мы не выставляем претензию, а девелопер добавляет эти два метра в план.

С какого срока считать неустойку?

Практика взыскания неустойки с застройщика по 214 фз показывает, что делать это лучше в досудебном порядке. Девелопер охотно идет навстречу дольщику, хоть и после нескольких стадий переговоров.

Главное здесь – верно рассчитать размер требуемой суммы и грамотно оформить претензию.

Немного припугнуть, объяснить алгоритм ваших действий, продемонстрировать юридическую подкованность и умение спокойно реагировать на все оправдания – залог успеха.

Начинаем с определения даты, от которой считаем неустойку. В договоре долевого участия должен быть четко и явно указан срок с точностью до дня передачи ключей дольщику. Причем этот срок не может различаться от дольщика дольщику – только одна дата для всех. Это регламентируется ст. 6 ФЗ-214.

Однако в этой же статье есть ремарка. Если сдача дома не может быть завершена девелопером, то он может отправить дольщику письмо с предложением заключить так называемое дополнительное соглашение к договору. Этот документ может называться также приложением, уведомлением или другим синонимом.

Проще говоря – застройщик пытается договориться с вами о новом сроке сдачи объекта. В этом случае нужно понимать – если вы планируете все-таки получить квартиру и не ругаться с застройщиком, то можно это соглашение получить. Но тогда неустойка будет считать с новой даты сдачи объекта.

Если это соглашение вы не подпишите – а такой обязанности у вас законом не предусмотрено – то считаем также с дату, указанной в первой версии ДДУ.

Как правильно рассчитать размер неустойки за срок сдачи?

Начнем с расчета стоимости неустойки к застройщику. В случае с договором долевого участия, сумму неустойки взять с потолка нельзя – все регулируется законом. В юридической практики есть случаи, когда застройщик прописывал в дду условия неустойки и отстранялся от этой ответственности.

Подобные договора опровергаются в судебном порядке. Часть вторая шестой статьи 214-ого закона объясняет, как верно рассчитать неустойку. Все просто – за каждый просроченный день застройщик должен уплатить дольщику-юридическому лицу сумму в размере одной трехсотой от ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательств.

Если вы гражданин РФ – то эта сумма умножается на два.

Пример. Квартира стоит 1 млн рублей. Ставка рефинансирования сейчас приравнена к ключевой ставке ЦБ. На момент написания статьи (зима 2019) она составляет 9%. Считаем для физического лица. Итого: 1 млн рублей умножаем на два (физлицо), умножаем на 1/300, умножаем на количество дней (1 день), умножаем на 9%. Итого – 600 рублей за день просрочки.

Не забываем, что неустойка выплачивается на день исполнения, а не подачи заявления.

Важно! Лучше указать сумму неустойки больше, чем вы рассчитали. В суде или самостоятельно застройщик все равно сделает перерасчет.

Также нужно знать, что если сумму неустойки будет больше миллиона рублей и вы будете подавать иск в суд – то придется оплатить отдельную госпошлину — ч. 3 ст. 333.36 НК РФ. Размер ее регламентируется 339 ст. НК.

Чтобы не платить пошлину, можно сначала заявить в суд меньшую сумму, а затем отдельным ходатайством попросить суд изменить сумму.

Порядок взыскания

Существует несколько способов взыскания неустойки с застройщика.

Добровольный

Такое происходит в очень редких случаях. Застройщик при передаче квартиры одновременно или через некоторое время передает дольщику денежные средства, рассчитанные им законодательно. Несмотря на необычность явления, такие случаи встречаются в практике и позволяют начать диалог с застройщиком в конструктивном русле.

Досудебная претензия

Привычная для этого рынка практика. Многие застройщики принципиально не разговаривают с дольщиками без заявления с требованием об оплате неустойки. При этом претензия должна быть составлена грамотно и с юридическим обоснованием.

Как верно составить досудебную претензию застройщику:

  • Указываем точный адрес застройщика. Информацию можно взять в договоре долевого участия, но лучше по специальной онлайн-системе найти действующий адрес юридического лица.
  • Верно написать адрес строительного объекта. Если он не получил номер (а такое происходит чаще всего), то нужно вносить данные из проектной декларации – строительный адрес такой-то.
  • Указываем точные данные по площади и описанию квартиры из договора долевого участия.
  • В приложение добавляем копию договора долевого участия и документы, подтверждающие оплату договора – копию кассового чека, акта приема денежных средств или иной документ.
  • Оригиналы документов нужно оставить себе!

В досудебной претензии нужно указывать основания. Так и пишем: «В соответствии со статьей 6 ФЗ-214 требую уплатить неустойку в размере N рублей. Лучше приложить схему расчета».

Также в претензию нужно добавить строчку «А также выплатить денежные средства от неустойки от подачи заявления на момент исполнения претензии в соответствии с первым пунктом статьи шесть ФЗ-214».

Досудебная претензия должна быть передана застройщику также с соблюдением определенных требований.

  • Можно отдать лично в руки и получить роспись с указанием должности и ФИО сотрудника, принимавшего документ, на своей копии претензии
  • Отправить почтой, заказным письмом. Не забудьте сохранить уведомление об отправке и последующее уведомление о получении адресатом письма.
  • Курьером. Аналогично, нам нужно метка о получении.

Важно! В практике досудебных споров бывают ситуации, когда застройщик пытается доказать вам, что не обязан оплачивать неустойку. Это происходит следующим образом:

Вы принесли или отправили застройщику претензию. Суть – ваш дом должны были сдать 1 сентября, сегодня 1 октября, ключей у вас нет. Юрист застройщика демонстрирует вам бумагу (часто только что распечатанную) о том, что дом получил разрешение на ввод в эксплуатацию. И утверждает, что ваши требования нелегитимны, так как ввод совершен.

Здесь есть тонкость – вы требуете с застройщика неустойку фактически за то, что он не передал вам квартиру в установленном законом и договором порядке.

А ввод в эксплуатацию – это иное действие, которое застройщик должен выполнить до передачи вам ключей.

Поэтому в этой ситуации вы можете смело интересоваться, почему же тогда вы не получили извещение о том, что квартира готова к передаче вам.

Иск о взыскании неустойки с застройщика

Если застройщик отказывается выплачивать неустойку в добровольном порядке, то придется пытаться получить ее через суд. Как показывает практика, сейчас суды довольно часто идут навстречу дольщикам, благо, предпосылки к этому обозначены в 214-ФЗ.

Есть несколько советов, которые могут дать практикующие юристы. Подать иск можно как по месту своего жительства, так и по месту строительства дома или месту регистрации юридического лица-ответчика.

Изучаем судебную практику, смотрим, в каких судах такие дела проходят быстрее и как часто выносятся положительные решения в пользу истца.

Несмотря на довольно четко прописанные критерии взыскивания неустойки с застройщиков, суды на местном уровне все еще могут вынести решение, которое можно оспорить в инстанции выше. Также нас интересуют суммы штрафов застройщику, часть из которых идет в нашу пользу.

В договоре долевого участия находим юридическое лицо, которое выступает застройщиком. Если там значатся другие юридические лица, то с помощью разрешения на строительства узнаем реального застройщика и ответчиком указываем именно его.

Если к застройщику дольщики обращается массово, то нередко он предлагает объединить все их требования в одно исковое заявление. Делать это категорически не рекомендуется. Как минимум, из-за затягивания сроков рассмотрения дела, во время которого застройщик может обанкротиться – так как судебные заседания могут откладываться из-за постоянной неявки какого-то участника процесса.

Основные законы, к которым стоит обращаться при написании искового заявления (скачать образец)– это 214-ФЗ, указанные ранее статьи ГК РФ и закон о защите прав потребителей (ст. 15, где говорится о праве на компенсацию морального вреда в следствии нарушения в том числе и имущественных прав гражданина).

Документы

Ниже перечислены документы, которые могут вам потребоваться для взыскания неустойки по ДДУ с застройщика:

  • Копии договора долевого участия
  • Копии платежных документов – чеки кассовые и товарные, акты приема денежных средств
  • Досудебная претензия с подтверждением ее получения застройщиком (скачать образец)
  • Документы, подтверждающие дополнительные, сверх неустойки, убытки
  • Иные документы

Рассматриваются дела в первой судебной инстанции в течение двух месяцев, однако застройщик может умышленно затягивать рассмотрение. Также нужно понимать, что даже если первая инстанция выиграна вами, то скорее всего застройщик подаст апелляцию, которая может продлиться еще полгода и больше.

Также в исковые требования можно добавить убытки и упущенную выгоды – регламентируется статьей 15 ГК РФ. Это требования оплатить аренду квартиры на период просрочки сроков ввода.

Если дольщик купил квартиру по ипотечному кредиту, в условиях которого указано, что до сдачи объекта начисляются повышенные проценты по займу, то можно попробовать получить с застройщика разницу в деньгах, это также считается убытками.

Для каждого из этих требований нужно прикладывать к иску дополнительные договора, квитанции об оплате и иные документы, подтверждающие права на требования.

Судебная практика

Взыскивая неустойку по 214 фз с застройщика через суд, можно столкнуться с необычной трактовкой. Наиболее известная ситуация – это определение Кемеровского суда по делу 33-7649.

Судья решил, что застройщик вправе добавить в договор пункт и на его основе может в одностороннем порядке перенести срок сдачи дома и передачи квартир из-за нехватки денежных средств на срок не более чем 120 дней.

Если вы столкнетесь с таким решением суда, возможно, придется пытаться обжаловать его в вышестоящей инстанции.

В основном же в требованиях дольщиков о выплате неустойки суды отказывают только из-за недостаточной доказательной базы – т.е. из-за отсутствия нужных документов в процессе. Поэтому следует быть максимально внимательными как при составлении искового заявления, так и при сборе документов в приложение к нему.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/vzyskanie-neustojki-s-zastrojshhika/

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

Взыскать пеню за просрочку сдачи квартиры в новостройке

В договоре долевого участия часто указывается дата ввода объекта в эксплуатацию, и дольщики ошибочно ориентируются на эту дату. К примеру, в договоре указано: ввести объект в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2014 г.

Но далее по тексту сказано, что квартира передается участнику долевого строительства в течение года со дня введения объекта в эксплуатацию. В указанном примере неустойку следует считать, начиная с 1 января 2016 г.

даже если застройщик просрочил ввод объекта в эксплуатацию, и ввел объект в эксплуатацию позднее 4 квартала 2014г.

При расчёте необходимо брать ключевую ставку, а не ставку рефинансирования, так как с 01 января 2016 года Центральный банк РФ приравнял ставку рефинансирования к ключевой ставке. Ставка рефинансирования не имеет самостоятельного значения с указанной даты.

Пример расчета неустойки:

Стоимость квартиры 3 000 000 руб.Количество дней просрочки 100 днейДействующая ключевая ставка – 10,5% годовых

3000000×100×10,5%/300 = 105000 (Сто пять тысяч) рублей 00 копеек.

Если участник долевого строительства является гражданин неустойка составит:

3000000×100×10,5%/150 = 210000 (Двести десять тысяч) рублей 00 копеек.

Как показывает судебная практика суды как правило снижают неустойку применяя ст. 333 ГК РФ. В силу ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Этим право суды активно пользуются, и на практике получить 100% положенной по закону неустойки сложно.

Звоните по телефону:
8 (499) 348-8921

В силу части 9 ст .

4 Закона о долевом участии в строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В силу этого гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причинённого нарушением прав потребителей (ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» от 07 февраля 1992 года № 2300 -1). В силу п.28 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов (утверждён Президиумом Верховного суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года) достаточным условием для удовлетворения иска гражданина – участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя.

В суде можно заявить любую сумму морального вреда, но как показывает практика суды взыскивают моральный вред от 1 000 руб. до 50 000 руб.

На сумму свыше 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей и выше можно рассчитывать, если есть документы, свидетельствующие о морально нравственных страданиях (например, у Вас в связи с переживаниями ухудшилось здоровье, что подтверждается медицинскими справками).

В судебном процессе можно и нужно заявлять взыскание убытков

Например, если в процессе ожидания передачи вам квартиры Вы вынуждены были снимать жилье, то расходы за наем жилья также можно взыскать с застройщика. Но в московском регионе существует такая судебная практика, по которой если вы имеете регистрацию в г.

Москве или Московской области, то судьи, как правило, отказывают во взыскании убытков. Мотивируется это тем фактом, что снимать квартиру было необязательно, вы же имеете право проживать по месту регистрации.

Тот факт, что люди собственно и покупали квартиру в связи с тем, что проживать по адресу регистрации нет возможности, как правило, судом не учитывается.

Иная ситуация, когда регистрация не в ближайшем регионе строительства квартиры, тогда суды более охотно удовлетворяют убытки в виде уплаченной арендной платы.
Для этого у Вас должен быть договор и расписки,  или квитанции, подтверждающие оплату по договору аренды.

Можно также попытаться взыскать упущенную выгоду

К примеру, вы имеете квартиру и после переезда в новую собирались ее сдавать. Если новая квартира не была передана вовремя, то вы не можете сдавать свою квартиру, и по закону с застройщика можно требовать взыскания упущенной выгоды. Чтобы суд удовлетворил требования по упущенной выгоде, у вас должны быть заранее подготовленные письменные доказательства.

Первое — необходимо уведомить застройщика, что в связи с просрочкой передачи квартиры срываются планы по сдаче такой-то квартиры в найм, неполученный доход составляет такую-то сумму. При этом у вас должен быть реальный арендатор, готовый снять вашу квартиру, и это лучше подтвердить электронной перепиской и письмом о готовности снять вашу квартиру за определенную стоимость.

Подобные приготовления нужно делать как только застройщик начнет опаздывать со сроками, оговорёнными договором долевого участия. Делать подобную переписку задним числом нет смысла  — техническая экспертиза установит, если документы были подготовлены в другие даты, которые указаны в документах.

 В связи с тем, что мало кто заботится заранее о подобном приготовлении, суды отказывают в удовлетворении упущенной выгоды.

Источник: https://yur-protsess.ru/sovety-yuristov/neustojka-za-prosrochku-sdachi-kvartiry

Хранитель Права
Добавить комментарий